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La inmatriculación en el Anteproyecto de reforma Catastro-Registro

03 jul. 2014
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El Anteproyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro que se ha presentado modifica, y parece que no para bien, la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Aprovechando que hay que eliminar duplicidades administrativas, elimina la inmatriculación por título público de adquisición, complementado por acta de notoriedad o por título previo, estableciendo como único un expediente de dominio desjudicializado.

 

La duplicidad administrativa como excusa.

 

Llama la atención que se cobije esta norma bajo la recurrente frase de “eliminar duplicidades administrativas entre Catastro y Registro”, cuando en materia inmatriculadora no existía esa duplicidad, ya que, fuera cual fuera la vía de acceso al Registro, se debía partir de la certificación catastral, y, si esta era errónea, había que proceder a su cambio o adecuación. Lo mismo que habrá que hacer ahora.

 

Lo cierto es que, los juristas que tenemos contacto diario con la gente, hay una cosa que cada vez percibimos más claramente: Se demandan soluciones rápidas, sencillas y, dentro de lo posible, baratas. Por tanto, si tienes un procedimiento con esas características vigente, con una conflictividad escasa y que cumple perfectamente su función, ¿Por qué eliminarlo?. La Exposición de Motivos del Proyecto no dice nada sobre ello: Dice que sustituye al “procedimiento de inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205 y se caracteriza por su especial preocupación por la defensa de los derechos de todos los posibles afectados”. Eso es lo mismo que no decir nada. 

 

Desjudicializar sí, pero facilitando el procedimiento.

 

También dice que la reforma tiene por objeto la desjudicialización de los procedimientos, lo cual sí es una finalidad loable, fundamentalmente para el ciudadano que veía que, para inmatricular un terreno de su propiedad, tenía que acudir al Juzgado, lo cual desmotivaba y desincentivaba la inmatriculación, por tiempo, por coste y por complejidad. Lo que sí es un acierto, a mi juicio, es la atribución de dichas competencias al notariado, ya que la tramitación notarial podrá dar un mejor, más rápido e incluso más económico servicio.

 

Pero desjudicializar no significa cambiar el sistema de inmatriculación. Lo procedente, a mi juicio, hubiera sido mantener el sistema actual de doble título, quizás mejorándolo, y regular el expediente de dominio como un acto de jurisdicción voluntaria de tramitación notarial, y complementaria con otros medios como el doble título. Por tanto, compatibilizar dichas vías de inmatriculación y dar al promotor la posibilidad de elegir.

 

La competencia notarial para la tramitación del expediente.

 

Sobre esa competencia notarial, llama además poderosamente la atención el criterio que el artículo 202.1 asienta, al atribuir competencia al “Notario hábil para actuar en cualquiera de las poblaciones integrantes del distrito hipotecario en que radiquen las fincas, los colindantes o la capital de la provincia”. 

 

En la práctica, se suele tramitar por Notario competente para actuar en el municipio en que radica la finca afectada pues podía conocer mejor la situación física y jurídica de la finca, visitar la finca o citar testigos con residencia en la localidad. Siguiendo ese criterio, en sede judicial, el expediente de dominio está encargado al Juez de Primera Instancia del partido en que radique la finca o en que estuviere su parte principal.

 

No obstante, lo cierto es que no existe limitación a la competencia notarial para inmatricular por doble título, y tras algunas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como la de 16 de abril de 2013, tampoco para las actas de notoriedad complementarias de título público, pues dichas actas tienen como contenido el juicio sobre la notoriedad de un hecho, es decir sobre una serie de circunstancias por las cuales ese hecho no necesita prueba, lo cual, para la Dirección General, no justifica el sometimiento a competencia territorial.

 

Ahora bien, a mi modo de ver, la competencia notarial, o debe ser limitada, de modo que permita al notario conocimiento de la zona en que se ubica la finca, o absolutamente abierta sin restricciones de ningún tipo, si no se cree que sea necesaria vinculación territorial con la finca. Por eso no entiendo ni que se atribuya una prerrogativa especial a los notarios de capital de provincia, ni que la competencia ahora se circunscriba artificialmente al Distrito Hipotecario, con lo que al actuación notarial se subordina, sin necesidad ni justificación de ningún tipo, a la organización territorial hipotecaria, amenazada además de una profunda revisión. De hecho, así como existe posibilidad de elegir notario (incluso en caso de competencia restringida, las posibilidades de elegir son reales), no existe la posibilidad de elegir Registro en el que inmatricular ni Registrador que califique el documento.

 

El expediente de dominio se tramita mediante acta notarial.

 

¿Qué significa que “se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito”?. Esta expresión, que se arrastra del expediente de dominio judicial actual, no creo que se refiera a que el interesado rellene una especie de instancia notarial solicitando el inicio del procedimiento. Quizás la expresión manuscrita de las cláusulas suelo haya sido un inesperado éxito y ahora se pretende que la rogación notarial se realice del mismo modo. La cuestión no es baladí, ya que esa solicitud se debe completar con cierta documentación que se debe remitir al Registro y someter a calificación registral. La lógica y el sentido común dicen que a lo que se refiere el legislador (y mal vamos cuando hay que traducir al legislador) es que el interesado tiene que solicitar y firmar el requerimiento que inicia el acta.

 

Luego dice el Proyecto que el cauce será el acta que debe “levantar” el notario. No sé mis compañeros, pero yo levanto igual una escritura que un acta que una legitimación de firmas: cuando la elevo por encima de mi cabeza. El resto del tiempo redacto escrituras matrices, intervengo pólizas y autorizo actas

 

Además, luego los términos ya terminan de difuminarse cuando se habla de “expediente” o de “archivo de actuaciones”, con una falta de determinación conceptual del documento notarial. Que el legislador ha perdido toda pulcritud en la denominación de muchas de las instituciones jurídicas es evidente, pero lo que es preocupante es que quizás no sabe exactamente ni qué tipo de documento quiere que se “levante” o “autorice” para que se de acceso “a la pretensión del solicitante”, como la llama el Proyecto.

 

Este acta inicial parece configurarse como un acta con independencia y sustantividad propia, de modo similar al acta de requerimiento de notoriedad, que necesita después otro acta de cierre y declaración de la notoriedad. Vamos, como lo que se hace ahora en las actas complementarias de título público pero fusionando un acta notarial con un expediente judicial.

 

Debe partirse siempre de un título de propiedad.

 

Continuando con la tramitación del acta, el promotor debe aportar un título de propiedad de la finca que le atribuya el dominio sobre ella. Evita aquí la norma hacer referencia a que el título deba ser público, quizás para alejarse lo máximo posible del anterior modelo, quizás para extender los efectos registrales de los contratos privados, incluso sin estar debidamente liquidados, cuestión está última que tantas veces ha sido solicitada por la corporación registral, y que tanto podría dañar la seguridad jurídica. 

 

Lo cierto es que, si para poder tramitar notarialmente el acta debe partirse de un título, lo más sensato sería que fuera un título público o que se proceda a la elevación del mismo a público, para asegurar que el acta se inicia con las debidas garantías de titularidad del promotor.

 

Debe además el promotor compilar los datos que sirvan para localizar a los colindantes. La localización de las parcelas catastrales colindantes se obtiene de manera rápida y gratuita desde la Oficina Virtual del Catastro. Eso mismo, pero respecto de las fincas registrales colindantes, es una labor que compete al Registrador, y cuya carga no debería hacerse recaer en el promotor. La cuestión es: ¿Cómo se obtiene esa información? ¿Quizás solicitando previamente información al Registro? ¿Será esa información igual de rápida y gratuita que la obtenida del Catastro?

 

No termina aquí la indagación que debe hacer el promotor, pues debe identificar, "en la forma que se determine reglamentariamente" (qué miedo da esa frase), los derechos o cargas a que pueda hallarse afecta la finca, indicando los nombres de los titulares, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, a los efectos de ser requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida. El requerimiento lo hace el Notario, también "en la forma que se determine reglamentariamente" (aquí me da menos miedo la frase porque ya tenemos un Reglamento que dice cómo hacerlo), disponiendo los interesados requeridos de un mes para hacer alegaciones.

 

Llama la atención en el Proyecto que la publicación de edictos en el Boletín Oficial del Estado se realizará con posterioridad a la inmatriculación, y no antes, lo cual carece de toda lógica y utilidad si lo que se quiere es proteger derechos de posibles personas que no hayan sido nominalmente requeridas, pues la finca ya está inmatriculada. Eso sí, se eliminan otras publicaciones.

 

La comunicación Notaría - Registro deberá ser ágil y telemática.

 

Las actuaciones se basan en una fluida comunicación entre Notaría y Registro, comenzando por el inicio del acta, si bien no se especifica cómo se realizará esa comunicación. La cuestión técnica debería estar resuelta cuando se deba aplicar la redacción definitiva de la Ley, y no debería ocurrir como otros procedimientos, como el acceso telemático a los libros del Registro o el procedimiento de subsanación catastral, que han resultado inoperativos por falta de habilitación técnica. De todos modos, aunque no parece que sea el más óptimo de los cauces, siempre nos quedará la presentación por vía telemática ordinaria del acta inicial. Lo que podía hacer el legislador es aprovechar para, de una vez por todas, eliminar el fax de las relaciones entre Notaría y Registro.

 

Una de las manifestaciones de esa comunicación es que el Registrador expedirá certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, tras una labor calificadora del documento en la que, entre otras circunstancias, se mantiene el problemático concepto de “dudas fundadas” del Registrador, que tantos problemas ha traído y tantos recursos a la Dirección General ha motivado. De todos modos, esta certificación no es novedosa, ya que en el acta complementaria de título público ya se tenía que solicitar certificación o nota simple informativa del Registro de la Propiedad acreditativa de que la finca cuya inmatriculación se pretende no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad. Lo que sí se elimina es la necesidad de prueba testifical.

 

Otra actuación que el Registrador debe realizar es extender anotación preventiva del inicio del procedimiento. Entiendo del tenor del Proyecto, y espero, que la solicitud sea voluntaria, ya que, si bien en algunas ocasiones puede ser de utilidad, en la mayor parte de los casos encarecerá el procedimiento sin aportar mucha más seguridad al promotor. Recordemos que el procedimiento, es, precisamente para inmatricular en el Registro una finca que no estaba inscrita. 

 

Conclusión.

 

No creo que precisamente la duplicidad administrativa en materia de inmatriculación fuera la que más preocupaba a los ciudadanos. Por eso, no se entiende que el Proyecto elimine un medio ya tradicional entre nosotros, cuando se podría haber compatibilidad con otro procedimiento de tramitación notarial, cuya regulación debería ser sencilla, rápida y económica, sin perjuicio de que además, se debería revisar la fiscalidad de los títulos inmatriculadores. Y todo ello para conseguir la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad, que, de momento, sigue siendo voluntaria en nuestro ordenamiento jurídico.