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Otras actuaciones notariales en urbanismo valenciano

16 jun. 2015
Urbanismo

La intervención notarial está presente en muchos puntos de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, conocida como LOTUP, algunas veces de manera expresa y otras derivada de la necesaria actuación notarial por ejemplo, en las declaraciones de obra nueva.

Sin ánimo de hacer una enumeración exhaustiva de las actuaciones en las que directa o indirectamente puede el notario verse afectado, voy a repasar algunas de las que menciona la ley. Quedan fuera de este post, por haberse tratado de manera separada las declaraciones de obras por antigüedad, las declaraciones de obras anteriores a 1975 y las declaraciones de obra de vivienda aislada y familiar.

 

En materia de reparcelación: Extinción de condominio y titularidades dudosas.

 

Según el articulo 80, la reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho, y tiene por objeto regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas, materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística y retribuir al urbanizador por su labor.

Añade el artículo 86 que el acuerdo aprobatorio de la reparcelación podrá extinguir, total o parcialmente, los condominios existentes sobre las fincas aportadas. Tras la exposición al público de la reparcelación, y a fin de evitar el proindiviso, durante un plazo máximo de quince días, los interesados podrán efectuarse requerimientos recíprocos mediante acta notarial para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto por indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberé ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar, a un mismo precio unitario. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado, se entenderá que prefiere cobrar, y la reparcelación se aprobará en consecuencia.

Según el artículo 88, se considerará dudosa la finca cuya titularidad no conste fehacientemente o por pública notoriedad, mediante la correspondiente acta notarial, que acredite que cumple los requisitos de la legislación hipotecaria para su inscripción en el registro de la propiedad. 

 

En materia de reparcelación horizontal.

 

El artículo 95 dice que la reparcelación horizontal consiste en la adjudicación, incluso forzosa, de departamentos de una obra nueva declarada en construcción a cambio de las primitivas propiedades, con observancia de la proporcionalidad y equidad en su valor. El proyecto de reparcelación horizontal podrá formalizarse mediante escritura pública, otorgada por el promotor previa autorización de la administración actuante.

 

Participación en la actuación urbanística: Adhesión y agrupaciones de interés urbanístico.

 

Los propietarios interesados en participar en la actuación urbanística deberán manifestar expresamente su voluntad de adhesión y de asumir las consiguientes obligaciones y cargas urbanísticas, así como los correlativos derechos. La adhesión se otorgará en documento público administrativo ante el secretario del Ayuntamiento, o bien por otorgamiento ante notario, quien lo notificará a la administración.

Según el artículo 169, los propietarios de terrenos podrán constituirse como agrupación de interés urbanístico siempre que integren a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada del ámbito de un programa de actuación. Se acreditará incorporando a la escritura pública de constitución un plano que identifique el ámbito de la actuación y sobre el que se reflejen las parcelas catastrales de las fincas afectadas por la misma. Dicha agrupación se deberá constituir en escritura pública que protocolice sus estatutos y que se inscribirá en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico y Entidades Urbanísticas Colaboradoras. 

 

Conversión de una parcela en solar.

 

Según el artículo 177, son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne el plan, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el mismo. Para que las parcelas tengan la condición de solar, se exigirá su dotación, al menos, con estos servicios: acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, suministro de agua potable y energía eléctrica, con los caudales y la potencia suficientes para la edificación prevista, evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado conectada con estación depuradora de aguas residuales y acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías a que dé frente la parcela.

Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación. La licencia urbanística que autorice la simultaneidad estipulará tal condición para su eficacia, que se hará también constar en las escrituras de obra nueva que se otorguen y en las inscripciones que se practiquen.

 

Incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar.

 

La declaración del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar podrá iniciarse a instancia de particular ante la administración actuante, que deberá reunir los requisitos sustantivos y documentales que se establezcan reglamentariamente lo cual deberá protocolizar en una notaría de la localidad. Luego se presentará copia al Ayuntamiento, se solicitará al registro de la propiedad certificación de dominio y cargas y se someterá a información pública en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana y en un periódico de la provincia. Una vez culminado el período de información pública, toda la documentación del expediente, preceptivamente protocolizada por el notario, se trasladará al ayuntamiento para su consideración jurídica.

 

Exigencia de licencia urbanística.

 

Según el artículo 213, están sujetos a licencia urbanística todos los actos de uso, transformación y edificación del suelo, subsuelo y vuelo. Obviamente, cuando la Ley exige licencia, los notarios deben exigirla en todo caso para autorizar instrumentos públicos que la exijan. Entre otros, prevé la Ley los siguientes:

-Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta.

-Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes.

-La ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas, invernaderos e instalaciones similares, provisionales o permanentes.

-Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases, cualquiera que sea su uso.

-La modificación del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones, así como el uso del vuelo sobre los mismos.

-La ejecución de obras e instalaciones que afecten al subsuelo.

-El levantamiento de muros de fábrica y el vallado, en los casos y bajo las condiciones estéticas que exijan las ordenanzas de los planes reguladoras de su armonía con el entorno.

 

Según el artículo 223, el vencimiento del plazo para el otorgamiento de licencias sin que se hubiese notificado resolución expresa legitimará al interesado que hubiese presentado la solicitud para entenderla desestimada por silencio administrativo excepto en los cuatro últimos supuestos enumerados. 

 

Supuesto de parcelación, segregación o división de terrenos.

 

Aclara el artículo 228 que toda parcelación, segregación o división de terrenos, quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el ayuntamiento declare su innecesariedad. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, resolución administrativa en la que se acredite el otorgamiento de la licencia o su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. Asimismo, los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así les conste.

En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. Además, está prohibida, por considerarse parcelación urbanística toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar. Quedan sujetos al mismo régimen los actos ejecutados con esas mismas finalidades y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley.

Si se pretendiere una parcelación en alguno de esas supuestos el notario, antes de elevar la parcelación a escritura pública, o el registrador de la propiedad, antes de practicar la inscripción registral, podrán solicitar informe del ayuntamiento correspondiente. Transcurridos tres meses sin contestación de este, podrá elevarse la parcelación a escritura pública y realizarse la inscripción por el registrador de la propiedad.

 

Licencia de obras y usos provisionales

 

El artículo 216 dice que se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el registro de la propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación.

Por tanto, y aunque este artículo no contemple expresamente que el compromiso y la renuncia se documentarán notarialmente, es posible formalizar una escritura unilateral de compromiso de demolición en la que del mismo modo conste la renuncia a indemnización futura. Dicha escritura servirá como título para la inscripción en el Registro de la Propiedad.