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Las cancelaciones de hipoteca y la actuación del Notario

22 jun. 2015
Cancelación

Cuando una persona obtiene un crédito o un préstamo, lo primero que suele pensar es en cómo pagarlo. Si todo ha ido bien, y consigue devolver el capital en los plazos pactados, el deudor se comienza a plantear si tiene que hacer algo, además de pagar la última cuota, para finalizar la relación que le une con quien le haya prestado el dinero.

 

La respuesta es que todo dependerá de quién sea su acreedor, si es un particular o una entidad financiera, y si ese capital se recibió con o sin garantía por su parte. Finalmente, también hay que distinguir si la garantía es personal o real, siendo la más común la hipotecaria.

 

 

Diferencias entre carta de pago y cancelación de hipoteca.

 

 

Digo que dependerá porque aunque normalmente se confunden los términos, e incluso los documentos, el procedimiento y las formalidades no son las mismas: Una cosa es la denominada carta de pago, que supone que quien ha prestado dinero declara haberlo cobrado y la otra es la cancelación de la garantía que se haya constituido para asegurar la operación.

 

Por tanto, si el préstamo ha sido realizado por un particular, bastará que éste manifieste haber sido restituido del capital, intereses y demás conceptos que se hayan pactado. El acreedor comparecerá en la notaría, se identificará y declarará haber recibido del deudor todo lo debido, manifestando además que ya no queda nada que por razón de dicha relación pueda reclamar al deudor. Si el préstamo ha sido realizado por una entidad financiera, será la entidad financiera la que deberá comparecer en la notaría y declarar los mismos extremos.

 

Si no había garantía hipotecaria, aquí finaliza la diligencia de acreedor y deudor. Si hay constituida garantía hipotecaria, sea a favor de un particular como de una entidad financiera, la cosa se complica, pues el acreedor debe solicitar que dicha garantía hipotecaria deje de existir, constatando su voluntad en escritura y cancelando la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

 

Realmente, todo parece bastante sencillo, y efectivamente no es complicado formalizar una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, pero como suele ocurrir en el mundo del derecho, las cosas se complican cuando una de las partes ejerce una posición de prevalencia contractual sobre la otra. 

 

 

Cómo se solicita una cancelación de hipoteca.

 

 

El deudor que ha acabado de pagar el último plazo del préstamo hipotecario, puede solicitar al acreedor, que es el Banco, que declare que ha recibido todo el capital y que cancele la hipoteca. Digo que puede solicitarla porque el deudor no está obligado a ello, ya que si ha cumplido con todos los pagos, y tiene forma suficiente de acreditarlo, su obligación con el Banco ha finalizado: El Banco no podrá exigir ningún pago más que los estrictamente pactados, ni podrá ejecutar la hipoteca porque no habrá ya obligación que garantizar. 

 

Dicho de otro modo: la hipoteca que consta en el Registro de la Propiedad existe, pero no se puede ejecutar. Más gráficamente, se puede decir que molesta, pero no hace daño. De hecho, hay fincas con hipotecas que datan de hace sesenta o setenta años. Incluso hay cargas en el Registro inscritas en pesetas y en maravedís. 

 

Ahora bien, el deudor solicita del acreedor la cancelación, pero es el acreedor el que debe comparecer en la notaría y declarar lo que proceda, lo que en la práctica se puede traducir en ciertas prácticas bancarias abusivas, que luego veremos.

 

 

Gastos que conlleva la cancelación de hipoteca.

 

 

Como es voluntad del deudor su cancelación, los gastos que ocasione la cancelación son de cargo del mismo. Esto no significa que todo gasto sea procedente ni que no existan prácticas abusivas por parte de los Bancos. Los gastos son los siguientes:

 

 

El innecesario certificado bancario de saldo cero. 

 

 

El Banco sabe que un deudor ha pagado porque se lo dice su sistema informático. Ahora bien, como el Banco no lo tiene del todo claro, cuando va un deudor a solicitar la cancelación de hipoteca, expide un certificado para acreditarse a sí mismo que el deudor ya no es deudor. Y obviamente cobra por ese certificado.

 

A mi, como notario, ese certificado de saldo cero no me importa para nada, ni es necesario que se me aporte para nada, ya que, como ha quedado dicho, es el Banco el que comparece para decir que el deudor ha pagado. Por lo tanto, no lo necesito para preparar una cancelación hipotecaria, si bien es cierto que algunas entidades financieras solicitan que se incorpore a la escritura de cancelación hipotecaria. Lo solicitan, se incorpora y lo paga el cliente.

 

Entonces, si el pago va a quedar documentado en la escritura, que el deudor costeará, y el certificado ni lo necesita ni lo pide el deudor ¿por qué se expide, y por qué se cobra por ello?. No es necesario pensar mucho para obtener la respuesta.

 

Además, y según resulta de los informes sobre reclamaciones que emite el propio Banco de España, no se puede cobrar por emitir dicho certificado si no se justifica por el Banco que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, lo cual, como parece ser, no es del todo correcto. Aclara también que no es prestar un servicio al cliente, y por tanto no puede cobrarse por ello, la entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad ni el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría.

 

Para una mejor comprensión de cómo actúa y para que sirve el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, me remito a este aclaratorio post publicado en el blog ¿Hay Derecho?

 

 

La necesaria escritura de carta de pago y cancelación.

 

 

La escritura debe ser otorgada ante notario, por el acreedor. De hecho, puede ser otorgada ante cualquier notario, y lo normal sería que fuera el Director o Apoderado de la oficina bancaria en la que se contrató el préstamo hipotecario a la notaría más cercana, firmara y se acabara el procedimiento entregando el notario la copia de la escritura al deudor.

 

Esto todavía es así en muchas poblaciones, generalmente medianas o pequeñas, pero dista mucho de la realidad en grandes poblaciones y capitales, ya que el Banco centraliza las cancelaciones en (vamos a decir varias, que significa más de dos, aunque no sean muchas más) notarías. Y esta es otra práctica abusiva bancaria, que elimina el derecho de elección de notario del cliente bancario y que perjudica por igual a clientes y al resto de notarios. 

 

Los aranceles notariales en estas escrituras de hipoteca han ido menguando con el tiempo, hasta hacer de las cancelaciones hoy en día un documento muy asequible, con unas bonificaciones muy importantes: La cancelación más habitual está rondando los cien euros, si bien dependerá, en parte, de la cuantía de la hipoteca, por lo que si la cuantía del préstamo hipotecario fue elevada, la cancelación será mayor.

 

 

La presentación al impuesto y la presentación al Registro de la Propiedad.

 

 

La extinción o cancelación del préstamo y de la hipoteca queda exenta del gravamen de Actos Jurídicos Documentado por el artículo 45 LITP, lo que implica que no hay obligación de pago de impuestos, aunque sí hay obligación de declaración para que se aprecie dicha exención.

 

La presentación al Registro de la Propiedad puede hacerla el propio interesado por sí mismo, en cuyo caso el coste será cero, puede encargarla a cualquier gestor de su confianza o al notario si éste presta el servicio de gestión (si bien no todos los notarios lo prestan). Dicho de otro modo: el cliente debe elegir si es él mismo u otra persona la que presenta los documentos relativos al impuesto y la que presenta la escritura al Registro de la Propiedad. Entre otras cosas, el cliente tiene la posibilidad de valorar en atención a la rapidez y al coste del servicio.

 

Eso es lo que sucede en la teoría, ya que lo que sucede en la práctica, cuando el interesado acude al Banco, es que éste asume, salvo indicación en contrario (que en ocasiones en complicado de hacer) la realización de esos servicios, encargándolos a una gestoría de su confianza y solicitando del deudor una importante provisión de fondos.

 

 

La inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

 

Finaliza el procedimiento con la inscripción en el Registro de la Propiedad, y con la obligación de pago de la minuta registral, también sometida a arancel y siendo algo menor a la minuta de la escritura pública.

 

Una vez finalizados todos esos pasos, su vivienda, local, terreno o solar estará libre de la carga hipotecaria inscrita.