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El certificado de deudas de propiedad horizontal y el Notario

27 may. 2015
Certificado de deudas

Hace unos días se publicó en prensa la noticia de que el Consejo General del Notariado había suscrito un acuerdo con el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas para implementar un servicio que permitiera en el momento de otorgar una escritura de compraventa, certificar mediante acceso seguro telemático la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, en caso de haberlas, que sean abonadas con carácter previo a la firma.

 

Esta noticia suscitó un interesante debate en Twitter, fruto del cual se improvisó un #retoblog del que han surgido ya dos buenos posts de los administradores de fincas colegiados, Maribel Orellana Gil y Fabio Balbuena. Pero como falta el punto de vista de la otra parte de la ecuación,  la del Notario, voy a dar mi visión del asunto, que complementa lo expuesto por mis amigos tuiteros.

 

 

¿Qué dice la Ley sobre los gastos de comunidad?

 

 

El artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, tras decir que cada propietario tiene el deber de contribuir a los gastos comunes, y tratar de manera preferente los créditos a favor de la comunidad de propietarios, dice que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. 

 

Esta primera parte, y su afección legal, la tenemos clara: Quien compra una vivienda o local cuyo propietario adeudara a su comunidad cuotas atrasadas, responderá de dicha deuda. Cuestión importante, y además controvertida, es cómo responde ese adquirente. Para mí, y esta es mi opinión personal, el deudor es el anterior propietario, que era el obligado al pago en el momento de devengarse la deuda. El nuevo propietario es responsable por tanto de una deuda ajena, pero al que la Ley sitúa en una posición incómoda, pues establece legalmente que la vivienda o local adquirido responde de dicha deuda.

 

Para proteger a ese nuevo propietario, y evitar desagradables sorpresas y desencuentros con su comunidad, el propio artículo 9.1.e prevé que en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. 

 

El artículo prevé dos obligaciones distintas, como dijo la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril de 2012: Por una parte la de declarar la parte vendedora estar al día en el pago de las deudas de la comunidad o expresar lo que adeuda, y por otra la de aportar certificación que lo acredite o quedar exonerado de esta aportación por la parte compradora. 

 

Como en todas las profesiones, la de Notario está íntimamente ligada en su desarrollo al entorno. No es lo mismo ejercer en una gran ciudad que en un pueblo de interior. Yo he ejercido en municipios de costa y de interior, y en ninguno de los dos casos se me han presentado habitualmente los certificados de deuda con la comunidad. Por ejemplo, en la costa, como dice Fabio Balbuena en su post, al ser segunda residencia, el Presidente que debe dar el Visto Bueno de ese certificado normalmente no reside en la vivienda, y su localización es francamente difícil.

 

Trataré ahora el tema desde la óptica notarial centrándome en dos momentos distintos, que no deben mezclarse: el previo al momento del otorgamiento de la escritura y el día de la firma, para finalizar con otras cuestiones variadas sobre la materia.

 

 

¿Qué pasa con el certificado antes de la firma de una escritura?

 

 

Cuando una persona, sea adquirente o transmitente, viene a la Notaría a traer la documentación para preparar una compraventa de una vivienda o local en propiedad horizontal, entre las múltiples preguntas que se le hacen se encuentra si se está o no al corriente del pago de los gastos de comunidad, con objeto de cumplir con la primera de las obligaciones que marca el artículo 9.1.e: la declaración del transmitente.

 

Seguidamente, entre la documentación que se le advierte que debe presentar, y para cumplir con la segunda obligación, está la certificación de deudas de la comunidad, cosa que la mayoría ya conoce, del mismo modo que es notorio y conocido que deben estar al corriente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y presentar al menos el último recibo satisfecho.

 

Por eso, no se puede hablar de desconocimiento de esa obligación porque desde la Notaría se les advierte (o se les debería advertir) de qué documento y con qué requisitos deben traer el día del otorgamiento, incluso del plazo que tiene el Administrador para expedirlo y el Presidente para darle el Visto Bueno, pero pocos cumplen con el certificado de la Ley de Propiedad Horizontal, y muchas veces porqur los propios compradores se dan por satisfechos con la información que reciben, sea la vía para recibirlo la que sea.

 

 

¿Y en el momento de la firma de una escritura?

 

 

Pues que el Notario comienza a leer la escritura de compraventa y cuando llega a la cláusula de gastos de comunidad, lee que se está al corriente o no de los gastos de comunidad, según se lo haya comunicado verbalmente el propio transmitente con carácter previo.

 

Seguidamente advierte que la Ley prevé la posibilidad de aportar el certificado de deudas con la comunidad que ratifique lo dicho. Si se presenta, y es congruente con lo dicho, fantástico. Si no se presenta, o no es congruente, ya pasamos a la segunda parte de la explicación.

 

Se explica que la Ley prevé ese certificado y ante su inexistencia, se pueden dar dos circunstancias: Que el adquirente se entere en ese momento de que no hay certificado y por tanto de su posible y subsiguiente responsabilidad, negándose a firmar hasta que no se aporte certificado, que es lo que debería ser en mi opinión, o que tanto vendedor como comprador afirmen que ya se han asegurado de que está al corriente o no antes de acudir a la Notaría. 

 

Y aquí la casuística para darse por asegurado es tremenda: Una mera llamada al Administrador de Fincas, un papel manuscrito por el Presidente, un documento firmado por el Administrador pero sin Visto Bueno del Presidente, una confirmación verbal del Presidente, etc. 

 

Por tanto, si mi amiga Maribel Orellana, que observa situaciones inverosímiles en las escrituras de compraventa, sabrá que los Notarios también vivimos situaciones inverosímiles con los modos de acreditar o no la deuda. Quiero decir que en los certificados también debería distinguirse entre deudas ordinarias y extraordinarias, entre gastos aprobados en Junta pero no puestos al cobro, gastos imputados en varios trimestres, etc. como dice mi compañero Francisco Rosales en este post.

 

Lo siguiente es explicar a los comparecientes que eso está muy bien, pero que al no haber certificado, si quieren firmar la escritura el adquirente debe darse por satisfecho con dicha información, exonerar al vendedor de la misma y asumir los riesgos de que la información no sea veraz. La respuesta suele ser la misma: No hay problema, siga Vd. leyendo, Sr. Notario.

 

 

Los gastos de comunidad pendientes… ¿son carga o gravamen?

 

 

Otra cuestión que se plantea es la relación entre la existencia de deudas con la comunidad de propietarios y la expresión que se incluye en las escrituras de que la finca está libre de cargas y gravámenes. Lejos de ser una cuestión de corta-pega de formularios o modelos, la relación entre ambos conceptos es estrictamente jurídica y de compatibilidad.

 

El concepto jurídico de la afección real del inmueble al pago de las deudas de la comunidad de propietarios se suele definir gráficamente como una hipoteca legal tácita (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de enero de 1997), cuya publicidad viene otorgada directamente por estar en una norma con rango legal que todos deben conocer y cumplir, y que además ha sido explicada por el Notario en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.

 

Eso implica, entre otras cosas, que es compatible manifestar que la vivienda carece de gastos pendientes y que está libre de otras cargas y gravámenes, pues ya se ha advertido antes del alcance y efectos de esa afección real, y dicha expresión abarca el resto de cargas y gravámenes distintas de las expresadas y consignadas en la propia escritura. Y eso, en el momento del otorgamiento queda meridianamente claro, por ejemplo, cuando se dice que una finca está hipotecada y a la vez libre de otras cargas y gravámenes.

 

La siguiente pregunta, por tanto es: ¿Qué pasa si el vendedor ha mentido en su manifestación? Pues que la vivienda o local se ha vendido con una deuda oculta de la que responde la vivienda por una afección real y legal que se ha explicado en la escritura. No creo que pueda hablarse de una carga oculta, pues lo que es oculto es la deuda, no la afección real, que nunca puede ser oculta porque deriva de la publicidad que le da la Ley. 

 

Sucede algo similar al caso de venta de un solar con una servidumbre de paso oculta, que todo el mundo desconoce o que el vendedor oculta. Lo que sí está claro es que el adquirente en estos casos tiene un problema, que podría haberse evitado de haber acudido antes al Administrador de Fincas o de haber ejercido su derecho a exigir el certificado de deudas.

 

 

El necesario Visto Bueno del Presidente de la comunidad de propietarios.

 

 

Por lo dicho, estoy de acuerdo con mi amiga Maribel Orellana en que el certificado debería ser la regla general  y la exoneración una mera excepción. Y por esa vía parece que va el acuerdo firmado, del que me alegré mucho, pero al que le encuentro un fallo, que ya he manifestado en mis conversaciones tuiteras. Yo como Notario, incorporaré ese certificado que se me envíe, pero diré que no es plenamente compatible con el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, y seguiré explicando la afección. ¿La razón? Que la Ley de Propiedad Horizontal, hoy por hoy, exige el Visto Bueno del Presidente.

 

Fabio Balbuena, en su estupendo post sobre el asunto, defiende que con la normativa en vigor, no sea necesario el Visto Bueno del Presidente. Para clarificar el asunto, y sobre todo tras el acuerdo firmado, se hace necesario ya un cambio legislativo en ese aspecto: el Presidente, habiendo Administrador de Fincas, no es necesario que dé el Visto Bueno. De hecho, la inmensa mayoría de los propietarios que ejercen de Presidentes desconocen por completo las cuentas de la comunidad.

 

La cuestión es que así se prevé ya en el artículo 553-5 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, que dice que no es preciso que el Presidente dé el visto bueno al certificado si un profesional que lleva la administración de la finca ejerce la secretaría de la comunidad.