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El expediente de dominio tramitado por Notario

10 nov. 2015
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Una de las cuestiones que más cambios ha sufrido en los sucesivos Anteproyectos y Proyectos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, cuya entrada en vigor es el 1 de noviembre de 2015, es el expediente de dominio.

 

Como ya expuse en uno de los primeros posts de este blog, la desjudicialización del expediente de dominio era algo absolutamente necesario, pero no a cualquier precio. Esto quiere decir que la desjudicialización debería haber supuesto un procedimiento más rápido y más sencillo de tramitación notarial, de modo que se motivara e incentivara la inmatriculación de las fincas que carecen de inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Contrariamente a esa idea, no sólo se ha dificultado en la Ley la inmatriculación por doble título del artículo 205, que ya traté en este post, sino que parece que el expediente de dominio, que ahora regula el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, también se torna más complejo y de más costosa tramitación. No obstante, todo ello con la cautela de que será la práctica notarial, la registral y de la Dirección General, la que ayude a potenciar o no este medio de inmatriculación.

 

Vamos a tratar de analizar las ocho reglas del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, que son las que regulan ahora el expediente de dominio como título inmatriculador.

 

 

Primera: Competencia notarial.

 

 

El Notario competente será el hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. 

 

Volvemos aquí al criterio de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, que parece que se consolida también en materia hipotecaria, dejando ahora sin embargo claro que podrá actuar cualquiera del distrito notarial en que radique la finca y cualquiera de cualquiera de los colindantes. Entiendo que eso implica podrá actuar cualquiera del distrito aunque en el lugar en que radique la finca exista notaría demarcada.

 

 

Segunda: Inicio del procedimiento.

 

 

Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca. De  esta escueta frase, hay que destacar dos apuntes: El primero, que la mención a una solicitud por escrito, parece arrastrarse de la anterior regulación judicial y nadie se ha preocupado de depurar o, al menos, de adaptar a la nueva regulación, que es notarial. Entiendo que con el requerimiento incluido en el acta notarial, redactado por el Notario de acuerdo con lo manifestado por el requirente, queda sobradamente cubierto este requisito, y me parecería excesiva una calificación negativa basada en la idea de que hay que incluir una suerte de instancia manuscrita por el requirente. Pero bueno, cosas peores hemos visto. 

 

El segundo, que el único legitimado para tramitar el expediente es el titular dominical de la finca. Entiendo que la idea que subyace es que el único titular del pleno dominio está legitimado, pero cabe preguntarse qué pasa con el nudo propietario o con un condueño si la finca está en condominio, ya que por ejemplo el artículo 201 sí se refiere al condueño. En ambos casos, creo que sería admisible, no sin dudas en cuanto a que un condueño únicamente podría inmatricular la finca pero únicamente en relación a su porción indivisa.

 

 

Al escrito (llamémosle más propiamente requerimiento), el interesado debe acompañar una serie de documentos y de datos, que son los siguientes (es destacable que se ha eliminado la necesidad de que concurran dos testigos, como sí ocurría antes en las actas de notoriedad complementarias de título público, pero a la vez se ha ampliado el número de documentos a presentar):

 

-La descripción literaria de la finca. Dicha descripción se realizará normalmente de acuerdo con la configuración catastral de la finca, para garantizar la total coincidencia, salvo que el interesado manifieste alguna discrepancia. En este caso entiendo que sería procedente subsanar primero la discrepancia, ya que de existir ésta la calificación negativa del Registro será clara.

 

-Los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones.

 

-Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente. Como vemos, siempre será necesario aportar un título de propiedad. La pregunta es: ¿Qué título de propiedad será admisible? Por supuesto que cualquier escritura pública, y entiendo que incluyendo las denostadas aportaciones a gananciales, o extinciones de condominio. De hecho, y aunque en la Ley se haya eliminado el concepto de acta complementaria en el artículo 205, en la práctica para iniciar un expediente de dominio será necesario, si el sujeto carece de título, documentar su propiedad de algún modo, con lo que quizás el antiguo “título más acta complementaria” pase ahora a ser “título más expediente de dominio”. Habrá que ir con cuidado con los documentos privados, pues entiendo que deberán cumplir con todos los requisitos necesarios para su elevación a público. Del mismo modo, los contratos meramente verbales deberán ser elevados a público para ser tomados en consideración. Finalmente, y aunque la norma hable de incorporar los documentos al acta, creo que en relación al título, será suficiente reseñarlo en el acta y acompañarlo, en su caso. De otro modo, incorporar una escritura íntegra a un acta como documento unido encarecería bastante el documento.

 

-Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita. De la certificación catastral también obtenemos la identificación de los titulares de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. Se reconoce expresamente aquí la posibilidad de que el titular catastral sea distinto del titular dominical que pretende iniciar el expediente, ya que de otro modo la norma no habría solicitado la identificación del titular catastral, y hubiera exigido que la parcela estuviera catastrada a nombre del promotor del expediente o de quien éste traiga causa. Además, como veremos, el Notario debe notificar al titular catastral la pretensión de inmatriculación. Eso es congruente con la doctrina que para el expediente de dominio judicial estableció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de octubre de 2012, que entendió que la certificación catastral para inmatricular no necesariamente debe estar a nombre de transmitente o adquirente, ya que, en el expediente de dominio en el que los trámites ofrecen mayores garantías que a la inmatriculación del artículo 205, no puede añadirse una exigencia de coincidencia con la titularidad catastral prevista para este último medio inmatriculador que no resulta de la regulación del expediente de dominio.

 

-Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas. En la práctica, dado que la finca carece de inscripción en el Registro de la Propiedad y que los datos catastrales ya se han aportado, me surge la duda de qué “otro origen” pueden tener dichos datos, teniendo en cuenta que se intenta localizar a los colindantes: Los del catastro están claros, y los del Registro deberán ser conocidos o comunicados por el Registrador para poder realizar las comunicaciones correspondientes.

 

-Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro. Aquí lo más probable que nos encontremos, al menos en zonas rurales, serán servidumbres, fundamentalmente de paso.

 

-Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda. No se incluye al arrendatario de fincas que no sean vivienda, ni aunque se trate de fincas rústicas.

 

 

Tercera y Cuarta: Certificación acreditativa de no inscripción.

 

 

Aunque no se diga claramente, lo cierto es que aplicando la normativa general de las actas notariales, el Notario debe hacer una primera valoración de la documentación aportada, para según su criterio, ponderar si existe interés legítimo en el requirente. De no existir ese interés legítimo, no hay obstáculo en que el Notario deniegue su intervención, sobre todo teniendo en cuenta la cantidad de Notarios competentes a los que puede acudir, por lo que no existe bajo ningún concepto indefensión, si es que ese concepto puede aplicarse al ámbito notarial.

 

De ser positivo el juicio del Notario, se instrumentará el requerimiento mediante un acta, a la que se incorporará la documentación aportada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. 

 

Parece que la práctica de anotación preventiva es potestativa para el requirente. Por ello, no está de más incluir en el documento una mención especial a su solicitud o no, pues probablemente vaya a implicar unos gastos que el requirente debe valorar si quiere o no asumir. En la mayor parte de los casos, me aventuro a decir que esa anotación no se practicará. La anotación, de ser solicitada, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.

 

La certificación registral, que se expedirá en el plazo de quince días, acreditará la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, la falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna y la ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

 

Esta primera calificación registral es, a mi modo de ver, el punto más importante del procedimiento. En ella el Registrador debe valorar la documentación aportada y de la misma decidir sobre los puntos críticos de la inmatriculación. Dicho de otro modo: el Registrador ab initio debe manifestarse sobre la existencia de obstáculos jurídicos de fondo que impidan la inmatriculación de la finca. Por supuesto, el Registrador debe quedar vinculado con dicha calificación, por lo que el hecho de expedir la certificación supondrá que luego no podrá calificar, al final del procedimiento, por ejemplo, la existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

Es también importante destacar que la norma impone una mayor fundamentación al Registrador para calificar negativamente, pues dice que el Registrador deberá motivar suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

 

Por eso digo que este es, en mi opinión, el filtro principal, pues la mayoría de las actas para inmatricular que eran calificadas negativamente por esas dudas fundadas, lo eran después de haber practicado el Notario notificaciones, traído testigos a la Notaría, etc. con el coste que implicaba. Ahora, el acta que se presenta al Registro, al no incluir todavía las notificaciones a colindantes, será sensiblemente más barata, y si existe una primera calificación negativa, el cliente únicamente deberá abonar el acta, cuyo importe será menor, sin perjuicio del recurso contra la calificación, si lo estima oportuno.

 

 

Quinta: Notificaciones del Notario.

 

 

El paso siguiente compete de nuevo al Notario, y no es otro que la notificación individualizada y la publicación de edictos:

 

-Publicación de edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el Boletín Oficial del Estado, que lo publicará gratuitamente. Esta publicación es obligatoria.

 

-Publicación de edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. Esta publicación es potestativa para el Notario, si bien recomendable. No especifica cuánto tiempo debe estar expuesto el edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, pero, al ser una actuación potestativa del Notario, entiendo que quedará al arbitrio del Notario, y que no podrá ser objeto de calificación negativa ni la falta de publicación ni el número de días que ha estado expuesto.

 

-Notificación de la pretensión de inmatriculación a todos aquellos que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.  En la notificación se hará constar:

 

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

 

-Notificación de la pretensión de inmatriculación a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. La notificación se realizará a quienes aparezcan como colindantes en el Catastro y en el domicilio que conste en el Catastro. En relación a los que puedan aparecer en el Registro, si del expediente o de la certificación resulta alguno, la notificación se realizará al domicilio que resulte del propio Registro. Se les notificará únicamente los datos de identificación de promotor del expediente y los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela (letras a y b anteriores). Pese a que se les debe notificar, llama la atención que no se les reconoce la posibilidad de comparecencia en el expediente.

 

En ambos casos, la notificación se realizará “en la forma prevista reglamentariamente”, que damos por hecho debe ser la del Reglamento Notarial. Por tanto, habrá que aplicar las normas de las actas de notificación y requerimiento, salvo el plazo para contestar, que por razón de la norma Sexta, que pasamos a ver, debe ser de un mes.

 

 

Sexta (I): Alegaciones ante Notario.

 

 

Practicadas las notificaciones, cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Parece que estamos tratando de dos cuestiones distintas: Una cosa es hacer alegaciones, para lo cual bastará la mera manifestación del interesado, y otra es aportar pruebas de su derecho, que sí se exige que sean escritas, por lo que el soporte documental que se presente debe ser incorporado al acta.

 

Ese párrafo parece contradictorio con el siguiente, que dice que si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. 

 

El problema resulta de qué grado de fiabilidad debe tener quien se oponga a la inmatriculación. Si exigimos lo más (hacer alegaciones y probar por escrito) no cualquier oposición debe detener el acta, sino sólo aquella que presente un fundamento escrito y sólido. Si simplemente exigimos lo menos (que manifieste oposición y su causa), sin soporte documental, y por muy abstracta que sea, cualquier persona podría frustrar la inmatriculación de manera sencilla.

 

Lo cierto es que en ningún caso se impone al Notario la obligación de valorar o decidir sobre la causa de la oposición, a diferencia de lo que ocurre en la Ley de la Jurisdicción Voluntaria por ejemplo para apreciar la justa causa en relación al albacea. Y a diferencia también de lo que para el Juez fijaba el expediente de dominio en su normativa anterior, ya que el Juzgado debía valorar las reclamaciones y pruebas que se hubieran presentado, y en vista de lo alegado y calificando dichas pruebas por la crítica racional, dictar auto.

 

Por tanto, quizás debamos llegar a una interpretación integradora de ambos párrafos y deducir que estamos ante supuestos distintos: Hacer alegaciones o probar por escrito para todos aquellos supuestos en que no se frustre la inmatriculación pero se pretenda el reconocimiento de alguna carga, derecho, posesión, etc. La mera oposición para los supuestos en que quien se oponga sí pretenda frustar la inmatriculación. Además, en caso de oposición, siempre queda al promotor la posibilidad de entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. 

 

 

Sexta (II) y Séptima: Finalización del expediente.

 

 

En caso de no haber oposición, dice la norma que levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada. Aquí podemos interpretar varias cosas: 

 

-Que el acta inicial que se remitió al Registro y que incorporó la certificación ha seguido “engordando” con la documentación de las notificaciones y, en su caso, de las alegaciones, restando ahora cerrar el acta mediante diligencia accediendo a la pretensión solicitada. Sería, en este caso, un acta única.

 

-Lo mismo que el anterior pero cerrar el acta no por diligencia sino por otro acta que se limite a recoger la pretensión solicitada, de modo similar a las actas de notoriedad. Sería, en este caso, un acta inicial con todo el procedimiento y un acta de cierre.

 

-Que el acta inicial se cerró tras recibir la certificación del Registro, y que el resto de actuaciones se han incorporado a otro acta distinta que finaliza con la pretensión solicitada. Y aquí a su vez cerrando esta segunda acta por diligencia o por una tercera.

 

Mi opinión es que la segunda opción es la más sencilla y la más similar a las actas que estábamos acostumbrados a hacer hasta ahora. Un único acta que recoja todo el expediente y una segunda acta en la que únicamente se haga mención a la inexistencia de oposición y a la estimación de la pretensión del solicitante.

 

Remitida al Registrador, entiendo que éste únicamente puede calificar negativamente por falta de publicación de edictos, de notificación de algún interesado o por existencia documentada de oposición, pero en ningún caso por otro motivo. Para eso ya estuvo el primer filtro que vimos. Eso es lo congruente con la anterior regulación del expediente de dominio, en la que consentido o confirmado el auto, éste era título bastante para la inscripción solicitada, sin calificación registral más allá de las reglas generales.

 

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

 

Finalmente, el Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el "Boletín Oficial del Estado"

 

Como último apunte, añadir que mi compañero Francisco Rosales aporta otro punto de vista en sus dos posts sobre la tramitación del expediente de dominio: El primero sobre su inicio y el segundo sobre su tramitación.