Blog

Otros expedientes notariales en la Ley Hipotecaria tras la Ley 13/2015

24 nov. 2015
IMG_7524

En el blog ya he estudiado las reformas introducidas por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, cuya entrada en vigor fue el 1 de noviembre de 2015, en materia inmatriculación por doble título del artículo 205, en materia de expediente de dominio del artículo 203 y también en relación al exceso o defecto de cabida.

 

Dicha Ley atribuye la tramitación de la mayoría de expedientes a los Notarios, pero también reconoce competencias directas a los Registradores. Por ello, no serán objeto de estudio ni la doble o múltiple inmatriculación ni el expediente de liberación de cargas, pues en ambos casos la Ley ha tenido a bien que sea el Registrador el que se dedique a instruir y resolver el expediente.

 

 

Los expedientes competencia del Registrador.

 

 

Son dos: la doble o múltiple inmatriculación y el expediente de liberación de cargas y de gravamenes. Sin entrar a fondo en su regulación, sí apuntaré algunas ideas.

 

La doble o múltiple inmatriculación se produce cuando una misma finca o parte de ella consta inmatriculada dos o más veces en folios o registros particulares diferentes en el Registro de la Propiedad. Como se aprecia, que exista una situación de múltiple inmatriculación es un error de funcionamiento del Registro de la Propiedad, y por ello entiendo que el legislador ha querido que sea directamente el propio Registrador el que solucione sus problemas.

 

Resta saber qué pasaría si se documentara notarialmente una escritura en la que se cumplan todos y cada uno de los pasos y consentimientos expresados en el artículo 209 y se presente en el Registro. Vamos, como ocurría hasta ahora. No hace falta que diga que opino que se debería subsanar el error del mismo modo, por el principio general de inscribibilidad de los documentos públicos y por la posibilidad de documentar en escritura pública cualquier tipo de acuerdo o de declaración unilateral.

 

El artículo 209 de la Ley Hipotecaria les reconoce facultades como la posibilidad de iniciar de oficio el expediente, lo cual, por mucho error del Registro de que se trate, casa regular con el principio de que la inscripción es voluntaria. También la posibilidad, para descubrir o justificar dichos errores, de acudir al examen de las representaciones gráficas de que disponga. Todo lo cual quiere decir que se deja en manos del Registrador depurar su Registro de inscripciones erróneas incluso contra la voluntad del propio afectado. Y lo que es peor, imagino que a su costa. Además, el Registrador hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados.

 

Por otro lado, el artículo 210 regula el expediente de liberación de cargas y gravámenes, también atribuyendo competencia al Registrador, si bien en este caso no permitiendo que sea iniciado por éste de oficio. 

 

No obstante, lo que verdaderamente llama la atención es que se diga que el Registrador dejará “constancia documental (…) mediante acta”. ¿Quiere decir eso que se está atribuyendo por esta vía a los Registradores funciones de creación de títulos? ¿O es un experimento para ver cómo sale la cosa?

 

Quiero imaginar que estos documentos de que hablan los artículos anteriores no estarán pensados para circular en el tráfico, sino que serán documentos interno que el Registrador archivará, como por ejemplo las instancias privadas con firma legitimada que se presentan. Pero eso son sólo imaginaciones. Seguro que la realidad luego supera a mi imaginación.

 

Hecha esta puntualización, voy a tratar de destacar los puntos más importantes respecto de otras de las modificaciones introducidas por la Ley, y que son competencia notarial, concretamente el deslinde de fincas inscritas, la certificación administrativa como medio inmatriculador y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

 

 

El deslinde de fincas inscritas: Artículo 200.

 

 

Será competente el Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.

 

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real. Se deberá presentar escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, incluyendo las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas y los documentos que sirvan de fundamento a su pretensión.

 

El Notario notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario.

 

El Notario comunicará el inicio del expediente y dará traslado de la documentación aportada a todos los interesados, que tendrán quince días para hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. Además, el Notario les convocará, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. 

 

De lograrse el acuerdo, total o parcial, se hará constar el mismo en escritura pública. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente. Entiendo que la forma jurídica del expediente será el de acta de deslinde de fincas inscritas, y que, llegado el momento de la convocatoria, si no hay acuerdo se cerrará el acta, pero si lo hay, del mismo modo el acta quedará cerrada y dicho acuerdo se documentará en escritura separada.

 

Si el Registrador albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. 

 

Sobre el asunto, es recomendable este post del Notario Francisco Rosales.

 

 

La inmatriculación por certificación administrativa: Artículo 206.

 

 

De la Exposición de Motivos de la Ley ya obtenemos la idea fundamental que ha presidido la modificación del artículo 206: La desaparición de la posibilidad de que la Iglesia Católica utilizara el procedimiento especial para inmatricular bienes de su titularidad que regulaba aquel artículo. 

 

A la vez, se ha aprovechado para ampliar la definición de Administración, y ya no se habla de “el Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho Público o servicios organizados que formen parte de la estructura política de aquél”, sino de “las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas”.

 

También se aprovecha para expandir los requisitos exigidos: Deberán aportar, si existe, título escrito de dominio, certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales y la certificación administrativa, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

 

Se reconoce además la potestad calificadora del Registrador para comprobar la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble, quien, de no haber obstáculo, publicará edicto.

 

Además de para la inmatriculación de fincas, la certificación administrativa será título suficiente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. También para las operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral.

 

 

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido: Artículo 208.

 

 

Como ocurre en la rectificación de superficie o descripción, el artículo 208 se remite al expediente de dominio, señalando algunas especialidades, que están directamente relacionadas con el objeto del procedimiento.

 

Las especialidades son que se deberá expresar la última inscripción de dominio y todas las demás vigentes, y que deberán aportarse, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa.

 

Necesariamente deberá ser citado quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. 

 

Especialmente, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal cuando la última inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad o si, a pesar de tener más, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

 

Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. 

 

Pero no siempre que falte por hacer constar una inscripción en el Registro podremos acudir a la reanudación de tracto: No se entenderá interrumpido cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos, en cuyo caso se deberá inscribir el documento en que se hubiera formalizado la adquisición.

 

Para un estudio más detallado de este expediente, recomiendo este post de mi compañero Javier González Granado.