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El seguro decenal en la edificación tras la Ley 20/2015

01 dic. 2015
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El seguro decenal tras la Ley 20/2015.

 

El antiguo artículo 1591 de Código Civil regulaba básicamente la responsabilidad del constructor y de otras personas (arquitecto expresamente), que intervenían en la edificación de una obra, en una acción que, además de que la ruina tuviera lugar en diez años desde que concluyó la construcción, la mayoría de la doctrina le fijaba un plazo de prescripción de quince años.

 

Este artículo fue derogado por la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1.999 (en adelante Ley de Ordenación de la Edificación). Ésta estableció diversos plazos para varias responsabilidades, haciendo obligatoria la constitución por parte del constructor promotor  de seguros que las cubrieran: Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de ciertos requisitos de habitabilidad. Y durante un año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

 

Si bien redujo el plazo de responsabilidad, el establecimiento de este seguro obligatorio vino a mejorar la situación de los adquirentes de nuevas edificaciones (obras enteras o pisos, y locales de una propiedad horizontal).

 

A ello ayudó el hecho de que los Notarios al autorizar la escritura de obra nueva terminada o el acta de finalización de obra (si antes se hubiese declarado en construcción) debieron y deben exigir para obras cuya licencia sea posterior a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación la acreditación de haberse constituido tal seguro decenal. Posteriormente se reglamentaron los requisitos que debía tener tal seguro (en general estar hecho por Entidad Aseguradora reconocida en España para hacerlos; legitimación notarial de la firma de la persona que interviene en el contrato por la parte Aseguradora, etc)

 

También fue objeto de polémica el que dicha Ley de Ordenación de la Edificación no estableciese ninguna excepción a la constitución del seguro decenal para el autopromotor fruto de la cual se modificó para exonerarse de esta obligación al autopromotor para una única vivienda (lo que fue objeto de diversas interpretaciones y a una amplia y cada vez más restrictiva interpretación de la DGRN acerca de que debía entenderse por tal) Un ejemplo es la exoneración para la llamada “comunidad valenciana” en la que los comuneros de un solar construían un edificio y dividían horizontalmente ab initio la propiedad horizontal, de modo que iban haciendo suyos los diferentes pisos y locales a medida de la construcción, sin ser necesaria una extinción de condominio final que atribuyese a cada dueño su elemento en la propiedad horizontal. Inicialmente se admitió la exoneración pero posteriormente en la DGRN  cambió el criterio por haber un elemento común el suelo, que evitaba la aplicación de la exoneración. 

 

Pues bien, aunque farragosa y criticada (no cubre todos los daños que de verdad se producen en las obras nuevas) y necesitada de interpretación la Ley de Ordenación de la Edificación lo cierto es que vino en ayuda de los compradores de viviendas y locales de edificios en PH, que antes quedaban al albur de que los responsables de la edificación pudiesen hacerse cargo de los defectos constructivos o incluso de que siguiesen existiendo (de ahí que se buscase incluso a los arquitectos que solían continuar como personas físicas si no habían constituido sus Sociedades Limitadas,  luego Sociedades Limitadas Profesionales. 

 

En el contexto de crisis (sobre todo inmobiliaria) que vivimos desde 2007-2008, pensemos en las constructoras y promotoras que están en concurso de acreedores o incluso disueltas y liquidadas. Como han debido constituir el seguro decenal de cuyo control se nos encargó a los Notarios ha podido ayudar a los compradores. Incluso una sociedad dedicada a estos menesteres según su objeto social,  para inscribir en el RM su extinción debe acreditar los seguros decenales de sus obras o manifestar que no ha realizado ninguna para la que fuera legalmente exigible, con responsabilidad.

 

En la práctica esta figura del seguro decenal incluso se ha ido abaratando hasta hacerla más utilizada pero también ha ocurrido un fenómeno al menos tolerado por los distintos Gobiernos. Como cuando se hacían esas grandes promociones (y en algún lugar parece que vuelven a hacerse); normalmente estaban financiadas por Bancos, sea por precio o por imposición; las Aseguradoras de los mismos o participadas en su capital social por los Bancos, han ido desplazando a las Aseguradoras tradicionales. Y como se trataba de un promotor-constructor el obligado al seguro; y no un consumidor o usuario; tampoco ha sido un tema de importancia, digamos, periodística.

 

Todo ello continúa en la Ley 20/2015 de 14 de julio de ordenación, supervisión, y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras que entrará en vigor el 1 de enero de 2.016. En todo su articulado destila una cierta menor protección de los consumidores y usuarios compradores de viviendas. 

 

Hay un paso casi definitivo del giro del seguro decenal hacia las Entidades Bancarias: La Disposición Final Tercera modifica el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación permitiendo al promotor contratar y presentar ante el notario, para cubrir los posibles defectos de un año, tres o diez años que hemos visto anteriormente en la Ley de Ordenación de la Edificación; o bien un seguro (de daños o de caución), o una garantía financiera.

 

Se nos plantea cuáles puedan ser estas. Entiendo que serán admisibles: Aval bancario, hipoteca a favor de la entidad financiera, líneas de garantías de las que responda una entidad financiera. No de particulares, lo cual es lógico por el patrimonio necesario y por la continuidad de las personas jurídicas Bancos por 10 años.

 

Deberá asegurar esos defectos pero habrá que cuantificarlos, para que los cubra el aval, hipoteca o garantía. El artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece las cantidades a cubrir tratándose de seguros, sin que se hable expresamente de cuando se cubran con garantía financiera. Entiendo que sería deseable una Entidad externa que fijase las cantidades a garantizar; pero creo que podrán calcularlo las Entidades financieras bajo su responsabilidad personal en caso de defecto.

 

Y por último, su control. Los notarios tienen encomendado según el artículo 20 el asegurarse y recoger en la escritura de terminación de obra o el acta de terminación en su caso, la constitución de las garantías del artículo 19. Por lo tanto, sin necesidad de más modificaciones, en el caso de ser una garantía financiera, asegurarnos de su legalidad.

 

En otro momento hablaré de la eliminación de la obligatoriedad de avalar por el promotor las cantidades entregadas a cuenta antes de la obtención de la Licencia de obras, que tantos problemas ha causado y puede causar.

 

José Luis Navarro Comín. Notario de Enguera.