Blog

Primeras Resoluciones sobre excesos de cabida y doble título

15 dic. 2015
Resoluciones LH

Poco a poco vamos teniendo ya más noticias de cómo se va a interpretar por la Dirección General de los Registros y del Notariado algunos de los artículos modificados por la Ley 13/2015 que entró en vigor el 1 de noviembre. 

 

Y no porque ya se hayan presentado recursos y se hayan resuelto, sino porque parece que la Dirección General está aprovechando recursos que tienen que ver con esos preceptos, en su redacción anterior, para de paso comentar y aclarar su criterio respecto a los nuevos.

 

De hecho, resulta curioso como enlaza un asunto ya resuelto en el Fundamento 6 de la Resolución de 19 de noviembre de 2015 con la nueva doctrina, ya que habla de “nuevos requisitos que en ningún caso se cumplirían, si le hubieran resultado exigibles, por la documentación presentada”. En el mismo sentido, el Fundamento 10 de la Resolución de 17 de noviembre de 2015, dice que “lo cierto es que la documentación presentada (…) ni cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente anterior al 1 de noviembre de 2015, que es la aplicable al caso concreto (..) ni tampoco cumple los de la normativa posterior, que no le resulta aún aplicable”.

 

Eso es como decir que ya que estamos en modo resolver, nos ponemos y decimos algo de la nueva Ley, y así vamos tirando. Pero bueno, lo cierto es que tampoco me parece mala idea.

 

 

La Resolución de 17 de noviembre de 2015 y las rectificaciones de cabida.

 

 

Primero, aclara la Dirección General que los procedimientos que se han suprimido son los del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y los del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, quedando por tanto fuera la certificación técnica o el doble título traslativo. 

 

Ahora, queda vigente la nueva regulación contenida en el artículo 9 y en el título VI de la Ley Hipotecaria, que la Resolución se encarga de sistematizar en tres grupos:

 

Primero, los que solo persiguen una rectificación de la superficie sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca. Son los supuestos del artículo 201.3 letras a y b de la Ley Hipotecaria, que están limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 o del 5 por cien, respectivamente. No están dotados de ninguna tramitación, sino solo de notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes. 

 

Segundo, el supuesto que persigue inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 por cien de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado en el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, cuando prevé que una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa si bien el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación. 

 

Llama la atención que la Dirección General excluye los excesos de más del 10 por cien, lo cual supone la restricción de la aplicación de este artículo y el prácticamente solapamiento con el procedimiento visto en primer lugar. No parece tener demasiado sentido el limitar al 10 por cien este medio, cuando ese 10 por cien lo fija el artículo 9 como criterio, entiendo que orientativo, de concordancia o correlación para evitar dudas. En mi opinión, esta vía del artículo 9.b debería haberse dejado abierta a excesos superiores, sin límite, siempre y cuando no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

Tercero, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 por cien de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados. 

 

 

La Resolución de 19 de noviembre de 2015 y la inmatriculación por doble título.

 

 

La Resolución de 19 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, resuelve el caso de una inmatriculación de una finca en una escritura de partición de herencia precedida de otra de liquidación de sociedad de gananciales. Por tanto, está tratando la inmatriculación por doble título.

 

El supuesto de hecho de la Resolución realmente versa sobre la anterior regulación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, previo a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pues tanto los títulos, como el asiento de presentación son previos al uno de noviembre de 2015. No obstante, tras resolver sobre el asunto concreto, aprovecha los Fundamentos de Derecho 7 y 8 para realizar algunas manifestaciones sobre el nuevo procedimiento de inmatriculación.

 

Aclara que la diferencia esencial entre la redacción actual y la nueva radica en dos requisitos exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. 

 

El primero es relativo a la forma documental para acreditar la previa adquisición, pues ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente: solo se admite acreditar la previa adquisición por título público, que es un tipo especialmente cualificado de documentos fehacientes. Concretamente, llama la atención que mencione como títulos fehacientes antes admitidos los simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil, debiendo entender por la contraposición que realiza que no son en ningún caso aceptables.

 

El segundo es el requisito temporal: se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador, aclarando que no ha de computarse entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. 

 

Otro punto importante en el que incide es manifestarse sobre si cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, si se está pidiendo que se acredite que se adquirió mediante titulo público, o que se acredite mediante título público que se adquirió. 

 

Es importante pues de admitirse la segunda opción, que es lo que parece recoge la Resolución, resultaría que mediante título público no adquisitivo, sino meramente declarativo, se podría acreditar el hecho y el momento de la adquisición anterior. Con esta interpretación, el primer título podría ser una sentencia declarativa del dominio, pero también, como se venía ya defendiendo y discutiendo en ciertos foros, un acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial que acredite que se adquirió hace más de un año.

 

Eso es lo que la Resolución propone, defendiendo su tesis incluso de quienes habían entendido que no era posible por la derogación del artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Razona la Dirección General que cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley, ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario.

 

Pero esa derogación no afecta al contenido del propio artículo 205 nuevo, ni al Reglamento Notarial. La consecuencia es que no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, sino que será necesario que el notario declare la notoriedad de la previa adquisición y su fecha.