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Acta de notoriedad de un año para inmatricular por el 205 LH

09 feb. 2016
Actas un año

Seguimos dándole vueltas a la inmatriculación por doble título en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. Hace unos meses, publiqué este post en el que hablaba de ella y en el que expresamente ya comenté que una valoración real de las consecuencias de la nueva regulación únicamente podrían darse cuando lleváramos aplicando el nuevo sistema durante un tiempo.

 

Lo cierto es que, pese a que todavía es reciente y no llevamos mucho tiempo con su aplicación, no hay duda de que se ha eliminado el acta de notoriedad complementaria de título público, y que este acta no ha revivido, ni va a revivir, con ninguna interpretación de la actual redacción del artículo 205. 

 

 

La sutil diferencia en la interpretación del artículo 205 LH

 

 

No obstante, a pesar de eso, me gustaría hacerme eco de una coherente interpretación del artículo 205 tendente a facilitar la inmatriculación partiendo de la existencia de un título y un acta de notoriedad. Parte de la siguiente previsión del artículo 205, cuando dice que serán inscribibles “los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”

 

Este inciso del artículo puede leerse de dos maneras: Acreditar mediante título público que se adquirió o acreditar que se adquirió mediante título público. No es lo mismo: en el primer caso, el título público es en el que acredita que se adquirió, en el segundo, se debe acreditar que la adquisición se hizo en documento público. 

 

Esta sutil diferencia permite que, si optamos por la primera, podamos acreditar con un documento público que se adquirió hace más de un año. Ese título no documenta la adquisición, sino que prueba que la adquisición se hizo hace más de año. Y aquí entra en juego el acta de notoriedad que tratamos en el post.

 

¿Pero no habíamos dicho que no cabía acta de notoriedad complementaria de título público? Cierto, no cabe. Pero la que no cabe es la que existía en la anterior regulación, y que tenía por objeto declarar la notoriedad de que el transmitente era tenido por dueño, con toda la normativa hipotecaria que la regulaba.

 

El objeto de este acta de notoriedad no es el mismo que el anterior

 

 

Por tanto, que no quepa ese acta no significa que el propio artículo 205 no permita que el título público resulte complementado con un acta que tenga por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente había adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes del otorgamiento. Lo que no veo necesario es fijar la fecha concreta de adquisición, ni siquiera el año. Bastará con declarar la notoriedad de que esa adquisición se produjo al menos un año antes del otorgamiento.

 

En sentido estricto, la notoriedad pretendida lo es realmente sólo del plazo, pero también podría añadirse la notoriedad de que el requirente era tenido por dueño de dicha finca, así como de cualquier otro dato. No obstante, el objeto principal del acta, y lo que permitirá la inmatriculación, es únicamente el dato temporal de la adquisición.

 

Hablo del otorgamiento, porque creo que el acta está pensada para complementar un título que se otorga el mismo día, pero no veo obstáculo para declarar la notoriedad antes del otorgamiento, pues no está exigiendo que se presente título alguno. De hecho, puede ser que se requiera para la tramitación del acta y que, cuando la notoriedad esté declarada, se firme el título inmatriculador.

 

La consecuencia es que, existiendo un título público adquisitivo, si es posible de cualquier forma acreditar al Notario que quien transmite había a su vez adquirido hace al menos un año, éste podrá autorizar un acta de notoriedad que completará al primer título, cerrando el círculo del artículo 205 y permitiendo la inmatriculación.

 

 

¿Cómo se tramita este acta? ¿Igual que la anterior?

 

 

Este acta no se tramita conforme a la normativa anterior, sino conforme a las previsiones generales que el Reglamento Notarial tiene en materia de actas de notoriedad en el artículo 209. Por ello, ya no debemos guiarnos (necesariamente) por las pruebas y procedimientos que realizábamos antes, y servirá cualquier medio de prueba que permita al Notario tener la certeza suficiente para declarar la notoriedad pretendida.

 

Por supuesto, el requirente deberá tener interés legítimo apreciado por el Notario y deberá indicar la existencia de personas que conozca que puedan verse afectadas por la declaración de notoriedad. Además, lo que sí deberá realizar el requirente, debidamente advertido por el Notario de las consecuencias de sus manifestaciones, es la aseveración de la certeza del hecho cuya notoriedad se pretende. 

 

En principio, el requirente no necesitará aportar testigos. Lo cierto es que en la actual regulación de la Ley Hipotecaria, los expedientes que tradicionalmente los requerían ya no los contemplan, lo cual es un argumento sólido para prescindir de ellos. No obstante, como queda al arbitrio del Notario las práctica de las pruebas que le generen convencimiento, es posible que en determinados supuestos siga siendo recomendable su presencia, al menos por una cuestión de responsabilidad, ya que es una diligencia muy sencilla de cumplir.

 

Sobre la posibilidad de incorporar nota del Registro de la Propiedad que acredite que la finca no está inmatriculada, creo que es conveniente solicitarla, para evitar posibles dudas fundadas del Registrador sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. No obstante, esto no deja de ser una previsión para evitar una posible calificación negativa, no incide en absoluto sobre la notoriedad pretendida, por lo que obviarla tampoco es un problema.

 

 

Notificaciones a colindantes o afectados ¿hay que hacerlas?

 

 

Dice el Reglamento Notarial que el Notario deberá hacer requerimientos y notificaciones personales o por edictos cuando el requirente lo pida o él lo juzgue necesario. De hecho, en caso de que fuera presumible, a juicio del Notario, perjuicio para terceros, conocidos o ignorados, se notificará la iniciación del acta por cédula o edictos, a fin de que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos. 

 

Por tanto, la regla general no es la de la notificación. La conveniencia o no de la misma dependerá del criterio del Notario: El Registrador no puede calificar los medios con los que nos formamos la creencia que deriva en la declaración de notoriedad, y menos cuando ya no hay un procedimiento en choque con el 209 del Reglamento, fundamentalmente el 298 del Reglamento Hipotecario. Pensemos que en caso de inmatriculación por doble título, el Notario no notifica nada. 

 

Pero, si el Notario aprecia claro perjuicio, o el requirente le ha manifestado que puede haberlo, el Notario debería notificar, en cuyo caso se abren dos posibilidades: Realizar únicamente una notificación por carta certificada con acuse o acudir a la notificación por carta y, de no ser recibida, a una personal, aplicando el 202 del Reglamento Notarial.

 

El Notario puede también remitir edictos al Ayuntamiento competente, comunicando la tramitación del acta, su objeto y la finca a que la que se refiere, para que por plazo de veinte días naturales sean expuestos en el tablón de anuncios, para que cualquier interesado pueda hacer alegaciones. Por esta vía, cualquier interesado, con carácter general, podría conocer la tramitación del acta.

 

Los edictos son gratuitos y fáciles de incluir en el acta, por lo que es conveniente hacerlos si existe algún género de duda. De no haberla, y al no exigirlos el Reglamento Notarial, dejándolo a discreción del Notario, se podría prescindir de ellos.

 

Es posible remitir copia de los edictos a los colindantes que resultan de la certificación catastral, debiendo remitirlos, como ocurría en el acta complementaria anterior, a la dirección que consta en la certificación.

 

 

Los aspectos registrales y catastrales del acta de notoriedad

 

 

En relación a la finca, debe existir identidad entre la descripción de la finca contenida en el acta, el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se incorporará al acta como documento unido.

 

La finca debería estar catastrada a nombre del transmitente, aunque entiendo que sería admisible que lo estuviera a favor del adquirente y planteándome duda el hecho de que esté catastrada a nombre de un tercero. 

 

En relación a esto último, lo cierto es que la certificación normalmente no aportará nada para acreditar el plazo del año, que es, no lo olvidemos, el objeto de la notoriedad. Quiero decir que la certificación servirá para delimitar la finca y sus características físicas, esto es: para garantizar la concordancia, pero no para otra cosa, por lo que quien conste como titular catastral podría ser considerado inocuo a los efectos de la notoriedad pretendida. 

 

Pese a todo, creo que el dato de titularidad catastral sí es relevante, por ejemplo si podemos llegar al conocimiento de que el titular catastral lo es desde hace más de un año. Cierto es que el expediente de dominio se puede iniciar incluso cuando el titular catastral es distinto del requirente, pero también lo es que realmente son expedientes distintos: uno es un expediente que podemos calificar de Jurisdicción Voluntaria y otro es estrictamente un acta de notoriedad. Y para el acta de notoriedad se debe convencer al Notario. Y sin certificación catastral a nombre del requirente, o de una persona cuya relación jurídica con él se pueda establecer indubitadamente, las dudas podrían ser importantes.

 

Cuestión distinta sería que el Notariado pudiera acceder telemáticamente a conocer el historial de titularidades catastrales, para conocer quién era el titular anterior y así poder establecer (o no) la relación entre ellos. Quizás esta sea una herramienta que se deba desarrollar para facilitar, en general, este acta y en general, los expedientes hipotecarios que requieren coordinación catastral.

 

 

Conclusión

 

 

En principio, parece que el Notario no debería exigir menos rigor en los medios de prueba de lo que exigíamos antes para el acta complementaria de documento público del anterior artículo 205, pues la reforma pretende reforzar los derechos de colindantes o afectados.

 

Pero lo cierto es que la regulación actual es distinta a la anterior (normativa notarial vs. normativa hipotecaria), el objeto tampoco es exactamente el mismo (notoriedad sobre ser tenido por dueño vs. el plazo del año) y el procedimiento es diferente (artículo 298 RH vs. artículo 209 RN). Además, el Notario es el que debe llegar al convencimiento de la notoriedad pretendida, y los medios y pruebas a practicar dependerán de su valoración.

 

Por eso, los medios de prueba podrán variar, adecuándose a la posibilidad de prueba de cada caso. Por ejemplo: ¿si se presenta recibo del IBI de los últimos dos años (o más)? ¿o si se aporta certificado de empadronamiento? ¿Consumos de luz o agua con factura a nombre del titular? ¿Declaración en IRPF o en Impuesto del Patrimonio? Muchas de estas las admite la Agencia Tributaria para probar si una vivienda es o no vivienda habitual, así que no veo porqué no podríamos admitirlo como complemento para cerciorarnos y llegar a la notoriedad pretendida por el requirente.