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¿Debe depositar el libro del edificio un autopromotor?

08 mar. 2016
Libro Edificio Autopromotor

La normativa sobre declaración de obra es quizás una de las materias sobre las que más matices, interpretaciones y dudas existen: Cuándo se es autopromotor, qué es vivienda unifamiliar, cómo es el “uso propio”, etc. Todas esas dudas no sólo provocan quebraderos de cabeza a las personas que se embarcan en la aventura de construirse una casa, sino también a todos los operadores jurídicos involucrados en el proceso de configuración jurídica de la propiedad resultante de la edificación.

 

La cuestión se complica cuando apreciamos que esas dudas no sólo existen respecto de la parte común a todo el territorio nacional, sino que también existen en relación a las especialidades autonómicas: por supuesto, cada Comunidad Autónoma tiene su Ley propia en la materia, y si nos ponemos a indagar en las diferentes normas autonómicas, veremos las discrepancias de criterio son notorias. 

 

De los muchos motivos que podemos encontrar en las leyes para hacer un post, hoy voy a detenerme en el gráficamente denominado Libro del Edificio. Incluye el proyecto con sus modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes intervinientes, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, y, en su caso, el resto de requisitos establecidos por la legislación autonómica.

 

Personalmente, hace años que no veo un Libro del Edificio, y no sólo por la inexistencia de promociones inmobiliarias (que también), sino porque el formato físico de conjunto de documentos más o menos encuadernado, ha dejado paso a uno o varios archivos electrónicos en formato pdf, que a su vez estaban grabados en un compact-disc. Por tanto, más que libro del edificio, ahora debería llamarse archivo del edificio, o e-book del edificio.

 

 

¿Qué dice la normativa estatal?

 

 

Si partimos de lo menos complejo, tenemos que acudir a la normativa estatal, que encontramos ahora en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Dice que tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada y de su inscripción, los notarios y los Registradores de la Propiedad exigirán: 

 

1. Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.

 

2. El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética.

 

3. Los documentos que acrediten el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

 

Si nos centramos en el tercero de los requisitos, para ver qué requisitos son esos, debemos remitirnos a la Ley de Ordenación de la Edificación, que exige expresamente la constitución del seguro decenal y la entrega del Libro del Edificio. Sobre el seguro decenal habló mi compañero José Luis Navarro Comín en este post.

 

En ambos casos se impone como una obligación del Promotor, y en ambos casos la finalidad de la norma es proteger al futuro adquirente de la vivienda que ha sido objeto de promoción. A nadie escapa, como tampoco escapó a la Dirección General, como veremos, que el interés superior de protección no es el de la edificación en sí, sino el de garantizar que el propietario conoce los datos esenciales del proceso constructivo de su propiedad (en caso del Libro del Edificio) y que en caso de defectos constructivos existirá posibilidad de resultar indemnizado (en caso del seguro decenal).

 

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de junio de 2013 entendió que su exigencia se refiere a las obras nuevas terminadas, pero no a las construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas.

 

 

El depósito notarial del libro del edificio.

 

 

Según el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor.

 

Será objeto de acta de depósito (artículo 216 y siguientes del Reglamento Notarial), de libre configuración por el Notario, siendo conveniente que se establezca plazo y posibilidad de restitución a la Comunidad de Propietarios cuando lo solicite. Recordemos, de todos modos, que el artículo 216 del Reglamento Notarial permite el depósito de soportes informáticos, cuestión que traté en este post, habiendo sido ésta la vía más utilizada en la práctica.

 

La finalidad de este acta es solo la de acreditar documentalmente al Notario el cumplimiento de la obligación de entrega del Libro del Edificio por el director de la obra al promotor. Por ello puede entenderse que la constitución del depósito notarial del Libro no libera al promotor de su obligación de entrega del mismo físicamente a los usuarios finales del edificio, dada la dicción literal del artículo 7.3 de la LOE y teniendo en cuenta que tal obligación existe en el momento de la entrega de la edificación y no antes.

 

El Notario deberá hacer constar en la escritura de compraventa de la vivienda, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.3 de la LOE.

 

 

Exclusión cuando se trata de vivienda para uso propio.

 

 

Como vemos, lo anterior tiene pleno sentido cuando se trata de proteger al adquirente de una vivienda promovida por un tercero. Pero ¿y qué hay de los que promueven una edificación aislada unifamiliar para sí mismos?

 

Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10, 12, 13, 15, 17, 18, 19 y 22 de diciembre de 2008, y las de 8 de enero y de 25 de mayo de 2009, defendieron que si se trataba de vivienda para uso propio, de suerte que los declarantes son promotores, propietarios y usuarios finales, no tiene sentido el acreditar la entrega al propietario de dicho Libro, por cuanto muchos, de los datos que se recogen en él, los aporta el mismo promotor. De igual modo que se dispensa del seguro decenal, idéntica razón existe para la dispensa de la exigencia de la aportación de dicho Libro, ya que lo que se tutela no es el interés del promotor sino de los usuarios de la edificación.

 

 

Regulación específica en la Comunitat Valenciana.

 

 

Hasta aquí, todo claro. Ahora falta ver si las normas autonómicas inciden en esta materia. Como cada uno habla de lo que (más o menos) sabe, yo voy a tratar la normativa valenciana, que modaliza lo dicho en ciertos aspectos, y que se encuentra en el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda. 

 

Añade la norma valenciana al ya citado artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, que  el Libro del Edificio está compuesto por impresos y por archivos que contienen información de naturaleza administrativa y jurídica, de naturaleza técnica, y de uso y mantenimiento.

 

También añade al concepto de Libro del Edificio otro concepto compatible: la carpeta de la vivienda o local. Éstas deberán entregarse cuando el edificio tenga partes susceptibles de ser enajenadas a diversos propietarios, y contendrá la información mínima con los datos del libro del edificio y de la propia parte en cuestión. No procederá la constitución de las carpetas de la vivienda o local en caso de entregarse a cada propietario un ejemplar completo del libro del edificio.

 

Se aplica a las obras de nueva planta o de rehabilitación que afecten total o parcialmente al edificio y las de cambio de uso para vivienda de edificios destinados anteriormente a otros fines. En cualquier caso, deben afectar a edificios de vivienda o alojamiento.

 

No se aplica a los edificios existentes ni en construcción en el momento de su entrada en vigor (23 de junio de 2011), sino, únicamente a aquellos cuya licencia municipal de edificación se solicite con posterioridad a la entrada en vigor.

 

Como ocurre en la norma estatal, el obligado es el promotor, debiendo hacerlo, según el artículo 14.2 antes de la entrega de llaves de la primera vivienda y, en todo caso, antes de seis meses a contar desde el acta de recepción de la obra. En el caso de viviendas con protección pública, el plazo se contará a partir de la calificación definitiva de la promoción.

 

El artículo 14 de la norma valenciana es la que regula el modo de cumplimiento de la obligación de formalización y entrega del Libro del Edificio y de las carpetas de la vivienda o local. Aclara, por si quedaba algún genero de duda, que se podrán formalizar en soporte impreso o en soporte informático.

 

 

La posición del autopromotor en la Comunitat Valenciana.

 

 

Se toma la libertad el artículo 14.3 de contradecir la normativa estatal y toda su interpretación por la Dirección General de los Registros y del Notariado vista antes, al decir que en caso de promoción para uso propio deberá igualmente formalizarse el libro del edificio, en los mismos plazos y condiciones que en la promoción para terceros. 

 

El problema se agrava al leer el número 7, que dice que el promotor deberá depositar en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble una copia del libro del edificio, acompañada de copia auténtica del acta notarial de depósito.

 

A priori, al leer esto, tendemos a pensar que la la normativa valenciana, con esta simple mención, ha eliminado toda la interpretación correctora de la norma que habían realizado las resoluciones vistas, sometiendo al autopromotor a los mismos rigores que al promotor ordinario. En otras palabras, que lo mismo debe hacer quien se edifica una vivienda unifamiliar para sí que el promotor de una edificación de doscientas viviendas.

 

Creo que esta no es la voluntad de la Ley, y que al autopromotor de una vivienda unifamiliar para uso propio se le debe seguir aplicando la misma diligencia, salvo por la obligación de manifestar en la escritura que posee el Libro del Edificio. Esta es mi opinión, por cuatro razones: 

 

 

1. La norma sólo menciona al autopromotor en caso de no estar sujetas a propiedad horizontal. 

 

 

Efectivamente, el artículo 14.3 dice que el promotor, en caso de no estar sujeto el edificio al régimen de propiedad horizontal, entregará al propietario individual un ejemplar del libro del edificio. Está regulando aquí el caso de que una persona encargue a un promotor la edificación de una vivienda, normalmente unifamiliar y de uso propio. Pero está distinguiendo entre promotor y propietario. Son dos personas distintas, dos sujetos distintos. Y establece para el primero una obligación y para el segundo un derecho a exigir. 

 

Pero el objeto de esa obligación y de ese derecho a exigir no es otro que la mera entrega de un ejemplar del libro del edificio, no su depósito notarial ni registral, ni la formación de carpetas, todo ello materias reservadas a la promoción en propiedad horizontal, en la que ya puede haber terceros perjudicados por la falta del Libro.

 

Es a este régimen al que se asimila el autopromotor por disposición expresa de la Ley: Obliga al autopromotor a formalizar Libro del Edificio mientras está procediendo a esa edificación. Pero no le obliga, como tampoco al otro promotor, ni a depositarlo notarial ni registralmente.

 

 

2. La norma distingue a los promotores de edificaciones en función de que estén o no sujetas a propiedad horizontal.

 

 

Esa obligación potenciada, tendente a proteger, ahora sí, a los futuros adquirentes, queda reservada al promotor en caso de propiedad horizontal, a quién los párrafos 4, 5 y 6 imponen ciertas obligaciones en relación a la comunidad de propietarios.

 

Y es lógico que sea así, por cuanto aquí necesariamente va a ser distinto el promotor y los adquirentes, y estos son los necesitados de protección.

 

 

3. La norma sólo se refiere al Registro de la Propiedad cuando habla de propiedad horizontal. 

 

 

En primer lugar, el número 7 se ubica, como vemos, después de tres números dedicándose exclusivamente a la propiedad horizontal. La ubicación sistemática no deja lugar a dudas.

 

Es más, es el mismo número 5 el que establece el nexo entre el régimen de propiedad horizontal y el Registro de la Propiedad, y el que a la vez establece el porqué de esa obligación. Dice el artículo 14.5 que constituida la comunidad de propietarios, el promotor entregará a ésta el libro del edificio. A tal fin, podrá requerir fehacientemente para efectuar dicha entrega. El requerimiento se dirigirá al presidente de la comunidad y, en su defecto, al Secretario-administrador. Transcurridos seis meses desde la recepción del requerimiento anterior, el promotor notificará a éstos que el libro del edificio se encuentra a su disposición en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

Queda ratificada la idea por el artículo 16 que, de nuevo para propiedad horizontal exclusivamente, dice que el libro del edificio se mantendrá actualizado, estando a disposición de cada propietario que lo quiera consultar, y debiendo darse traslado de dichas actualizaciones al Registro de la Propiedad con una periodicidad quinquenal.

 

Ninguna de estas obligaciones ni normas tiene sentido cuando hablamos de autopromotor para uso propio.

 

 

4. Por el propio concepto de la institución registral.

 

 

La finalidad que subyace en la normativa del Libro del Edificio es, como dijimos, la protección de adquirentes: tanto la existencia y disponibilidad de la documentación que conforma el Libro del Edificio como su actualización. ¿Y qué es el Registro de la Propiedad sino una institución destinada a publicar derechos y proteger al tercero adquirente, sea quien sea éste?

 

La función principal del Registro es la de publicar datos jurídicamente relevantes de una finca para que cualquier persona pueda conocerlos. No aporta absolutamente nada al autopromotor, ni en general al propietario de una vivienda unifamiliar para uso propio. Sólo aporta al propietario de una vivienda en propiedad horizontal, y esa es la misma razón por la que no se debe depositar en el Registro la carpeta de cada local o vivienda: cada propietario cuida de lo suyo.

 

Podría, por tanto, aportar en relación a terceros adquirentes de viviendas o locales en caso de propiedad horizontal, pero supone, incluso en este caso, una duplicidad carente de lógica, pues exigiéndose acta notarial de depósito del libro del Edificio, más lógico hubiera sido, como hasta ahora, mantener ese archivo notarial y exigir su actualización notarial.

 

Finalmente, apuntar además que el concepto de depósito es propio del ámbito notarial, y como tal está regulado en el Reglamento, pero es completamente ajeno al funcionamiento del Registro de la Propiedad, que se nutre de títulos públicos, careciendo, que yo sepa, de regulación legal el modo de realizar depósitos registrales de documentos.

 

 

Y llegó el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Pero como eso no es obstáculo, la última reforma del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, con objeto de dar rango legal, con aplicación al ámbito nacional, a ese archivo (ahora ya no lo llama depósito, sino archivo), dice en su último párrafo que: salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente 

su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

 

Pues bien, en mi opinión, y en la de mi compañero Francisco Mariño este párrafo introducido en nada debe alterar lo expuesto, pues se está limitando a reconocer, en sede hipotecaria y, por cierto, completamente extraña al proceso edificatorio, el archivo del libro del edificio en los casos en los que, conforme a la normativa aplicable, éste deba ser objeto de depósito.

 

No creo que sea lógico que, vía una norma cuyo fin es la coordinación catastro-registro, se intente modificar de facto otras normas con el mismo rango legal, como es la Ley del Suelo, la Ley de Ordenación de la Edificación o la normativa autonómica. Por tanto, la única interpretación que queda es la integradora. Pero, pese a esto, algo me dice que esta interpretación no será unánime y que, de nuevo, deberemos esperar a leer la interpretación de la Dirección General sobre la materia.