Blog

Algunos ejemplos de la aplicación de blockchain al registro de la propiedad inmobiliaria (II)

09 ago. 2016
Registro y Blockchain 2

Comentábamos en el post anterior las posibles implicaciones de bitcoin y la cadena de bloques en el registro de propiedades. Nos quedó pendiente hacer un breve estudio de en qué situación estamos ahora en derecho comparado, para ver si las afirmaciones que hacíamos sobre las razones del uso de blockchain en este punto son o no son correctas, sobre todo tras el anuncio de Suecia de un proyecto en este sentido.

 

 

Los pioneros: Honduras y Georgia.

 

 

Uno de los primeros países que se ha planteado seriamente implementar el uso de la cadena de bloques para asumir las tareas y funciones del Registro de la Propiedad fue Honduras, en colaboración con Factom, una empresa de tecnología blockchain estadounidense con sede en Texas. No obstante, cierto es que hay informaciones confusas sobre el proyecto, que nunca parece haber sido confirmado oficialmente por el Gobierno de Honduras, que ha sido un representante de la empresa americana por medio de su página web quienes han confirmado su existencia, y que está estancado por problemas de tipo político.

 

Otra startup, BitFury, ha declarado que desarrollará un concepto de Registro de Propiedad basado en cadena de bloques en la República de Georgia. El proyecto proviene de la Agencia Nacional de Registro Público del país (NAPR), dependiente del Ministerio de Justicia. Se especifica en este caso que el Registro se crearía sobre una cadena de bloques privada que esté conectada con la cadena de bloques pública.

 

 

El proyecto quizás más ambicioso: Ghana.

 

 

También la empresa BitLand tiene un proyecto en principio para Ghana. Digo en principio porque es notoria y pública su intención de expandirse por todo el continente africano. La peculiaridad de esta iniciativa es que es más ambiciosa y completa que las anteriores, además de partir de una situación de inexistencia de regulación ni registro en la materia, razón por la cual se reconoce la necesidad de partir con un encaje legal e institucional.

 

El proyecto pretende registrar títulos de propiedad, pero también emitir una moneda digital llamada Cadastrals que actuará como la ficha de entrada en la plataforma basada en blockchain. Pero va más allá, porque también pretende respaldar la publicidad de ese registro mediante la creación y mantenimiento de una red de smart contracts para asegurar que la ejecución y desarrollo de las garantías de los microcréditos y los contratos gubernamentales de inversión quedan libres de corrupción y fraude, quedando de este modo vigilados por la propia tecnología de la red. También queda incluido en el proyecto permitir a los individuos y grupos hacer lo que denomina estudios de tierra, y que  no es otra cosa que permitir expresamente que la gente utilice  aplicaciones de geolocalización de sus dispositivos móviles para delimitar los linderos y superficie de las parcelas.

 

Como vemos, el proyecto no hace recaer en la cadena de bloques el título de propiedad, fundamentalmente porque no existen títulos de propiedad ni parece que haya intención de que los haya. Es el ejemplo típico que veíamos al principio: desarrollar una idea cuando la base es inexistente hace que cualquier cosa sea mejor que nada.

 

Todo lo siguiente, queda subsumido en la cadena de bloques, de modo directo o indirecto: tanto la validación de la titularidad inicial como el tracto sucesivo, la constancia de las cargas, la ejecución de las garantías e incluso la delimitación física de la parcela. Vamos, que asume de un plumazo las funciones de los notarios, de los registradores de la propiedad, del catastro, de los jueces, de los geómetras, de los topógrafos, etc. Demasiadas funciones, demasiado complejas y en demasiado poco tiempo, a mi entender. Por eso, a mi entender, este proyecto, como muchos otros, nace con la idea errónea de querer absorber demasiadas competencias.

 

Por una parte, es una temeridad prescindir de títulos y de quienes los crean en todo el procedimiento: se da por supuesto que simplemente quien parece ser dueño de una parcela, es de hecho dueño de la misma. De hecho, tampoco las sucesivas transmisiones de la parcela serán sometidas a verificación de identidad, capacidad o legitimación, de consentimiento efectivo y de ausencia de vicios. 

 

Por otra parte, los títulos no son alojados en blockchain, por lo que cualquier posibilidad posterior de cotejo queda mermada o directamente eliminada. Lo único que accede es la titularidad, pero ¿cómo se establece la relación entre la titularidad y la propiedad? ¿Cómo se puede saber de manera inequívoca que un registro en blockchain es una propiedad determinada?  Lo cierto es que no resulta tan fácil poder determinar de manera inequívoca que una titularidad registrada en blockchain corresponde a un bien concreto y por eso iniciativas como las colored coins han intentado trasladar a la cadena de bloques la vicisitudes de los bienes físicos.

 

También parece prescindir de profesionales que puedan medir de manera adecuada la parcela, y si el objeto del derecho no queda claramente determinado o, peor, si queda delimitado unilateralmente con el GPS del propio interesado, poca confianza genera.

 

Pero como decíamos antes: ¿es mejor dejar las cosas como están por no tener profesionales disponibles que creen los títulos o midan la propiedad? Probablemente no, y sea una buen forma de lograr que países en vías de desarrollo prosperen, pero esas deficiencias del sistema quedarán como inherentes al mismo, si llega a desarrollarse plenamente. 

 

 

El (hasta ahora) último en llegar: Suecia.

 

 

Suecia es de momento el último país en anunciar el uso de la cadena de bloques y de contratos inteligentes para las ventas de bienes inmuebles, aunque de momento lo único que se ha desarrollado es una prueba de concepto, tras la que están ChromaWay, Kairos Future y Teila. Esto claramente rompe la idea vista de que estos sistemas sólo son susceptibles de implantación en países con bajo nivel de desarrollo.

 

La prueba de concepto parte de la idea de utilizar sistemas de identificación y de firma digital seguras para eliminarse o reducirse la intervención de agentes externos, como los agentes inmobiliarios o el propio Registro de la Propiedad. Con ellas, se genera un smart contract cuyo registro se hará en blockchain privadas o en públicas como Bitcoin o Ethereum, o incluso a la vez o combinando varias (no parece que su base vaya a ser la tecnología que comentábamos de las colored coins)

 

También se pretende reducir drásticamente el tiempo total que implica la transmisión de propiedad en Suecia, que calculan los responsables del proyecto en unos tres o cuatro meses hasta que se inscribe en el Registro, siendo posible según su sistema rebajarlo a pocos días. Es importante este punto, porque hasta el momento de inscripción no hay intervención oficial ni pública, ya que toda la actuación previa se realiza entre las partes, banco y agente inmobiliario, que no es funcionario público. Esa tardanza en la obtención de los datos de la transmisión es relevante para la administración sueca.

 

Lo que Suecia quiere hacer implica que toda la información relevante en el proceso de transmisión de un inmueble se realice de modo electrónico y esté accesible desde el primer momento para que así las partes implicadas en la transacción tengan a su disposición todo aquello que es necesario conocer para valorar la transacción, incluyendo al Estado entre los interesados.

 

Otra de las circunstancias del mercando inmobiliario sueco que parece ser ser beneficiarán de este sistema es que las ventas de propiedades ajenas (que las hay, según comentan en este post) se reducirán. No creo que sea necesario decir, como ya comentamos antes, que lo que de verdad elimina ese riesgo ab initio es la presencia de un título que haya pasado por un control previo de legalidad, lo cual, en nuestro país, hacemos los Notarios de manera altamente efectiva.