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El libro del edificio en la declaración de obra nueva

11 oct. 2016
Typic

Las escrituras de declaración de obra nueva, ya sean estas nuevas de verdad o nuevas antiguas (curioso concepto, la obra nueva-antigua), son uno de los documentos notariales sobre el que encontramos una mayor cantidad de interpretaciones en la Dirección General de los Registros y del Notariado, siendo especialmente relevante el subtipo del autopromotor.

 

En relación a ello, voy a volver hoy a tratar un asunto sobre el que ya escribí aquí, que es sobre la exigencia del libro del edificio en dos situaciones: en obras nuevas antiguas y en caso de autopromotor.

 

 

La normativa estatal en materia de edificación, sigue igual. La hipotecaria, no.

 

 

El actual artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre sigue exigiendo la aportación de “los documentos que acrediten el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”, siendo uno de ellos el libro del edificio, que conforme al artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, el promotor deberá depositar ante cualquier notario, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la obra y que le ha sido entregado al promotor.

 

Por otro lado, el actual artículo 202 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por Ley 13/2015 de 24 de junio, en esta materia dice que “salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca”.

 

 

El libro del edificio en las obras nuevas antiguas.

 

 

Luego por vía de interpretación de la Dirección General de los Registros y del Notariado se excluyó su exigencia para las obras antiguas (Resolución de 11 de junio de 2013). La misma consecuencia la encontramos ahora con los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, que no dejan dudas sobre la no aplicación a las obras antiguas del depósito del libro de edificio ni a su archivo.

 

Además, la Resolución de 6 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Fundamento 4 reitera la idea de que no exige a las construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas.

 

 

El libro del edificio en relación al autopromotor.

 

 

En el mismo sentido que para la obra nueva, la interpretación correctora de la Dirección General de los Registros y del Notariado se proyectó también en el autopromotor de una vivienda para uso propio (Resoluciones de 10, 12, 13, 15, 17, 18, 19 y 22 de diciembre de 2008, y las de 8 de enero y de 25 de mayo de 2009) en relación a la normativa estatal, dejando claro que no era necesario el depósito del libro del edificio.

 

En la normativa valenciana, recogida en el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda, esta exigencia se aplica a las obras de nueva planta o de rehabilitación que afecten total o parcialmente al edificio (se entiende que de vivienda o alojamiento) y las de cambio de uso para vivienda de edificios destinados anteriormente a otros fines. No se aplica a los edificios existentes ni en construcción en el momento de su entrada en vigor (23 de junio de 2011), sino, únicamente a aquellos cuya licencia municipal de edificación se solicite con posterioridad a la entrada en vigor.

 

El artículo 14.3 contradice la normativa estatal vista y toda su interpretación por la Dirección General de los Registros y del Notariado, al decir que en caso de promoción para uso propio deberá igualmente formalizarse el libro del edificio, en los mismos plazos y condiciones que en la promoción para terceros. El problema se agrava al leer el número 7, que dice que el promotor deberá depositar en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble una copia del libro del edificio, acompañada de copia auténtica del acta notarial de depósito.

 

Ya comenté en el post enlazado al principio que en mi opinión no debía entenderse este artículo como una derogación de la normativa estatal, sino que debía interpretarse de manera integradora,  separando el concepto de formalizar del concepto de depositar (y también de archivar) el libro del edificio. De ese modo, se obliga al autopromotor a formalizar el libro pero no a depositarlo notarial ni registralmente, obligación reservada a los promotores y para el supuesto de existir propiedad horizontal.

 

 

La Dirección General y el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Pero la modificación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al no excluir al autopromotor, ha supuesto que la Dirección General de los Registros y del Notariado se plantee la revisión de su propia doctrina, como ha señalado en la Resolución de 8 de septiembre de 2016, con objeto de poner el artículo 202 de la Ley Hipotecaria a la misma altura que el 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, diciendo que el artículo visto añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. 

 

Pero hace un importante matiz: por un lado dice que añade un requisito de inscripción (no se refiere a las escrituras de declaración de obra nueva) y por otro dice que hay que distinguir entre normas de naturaleza registral, (reguladoras de requisitos de inscripción y de competencia estatal, como el artículo 202 de la Ley Hipotecaria), y normas de carácter material o sustantivo (reguladoras de la exigencia del libro del edificio y de competencia también autonómica).

 

Y es importante este matiz porque la normativa de edificación habla de la escritura de declaración de obra nueva (y también de la inscripción), exigiendo que el depósito (no “archivo”) se realice ante Notario, sin hacer referencia al Registro de la Propiedad. Por tanto, para autorizar la escritura y para inscribirla, en los casos en los que la normativa aplicable lo exija (estatal o autonómica), se deberá autorizar el acta notarial de depósito del libro del edificio y hacer las menciones oportunas en la escritura.

 

Mientras tanto, la normativa hipotecaria no se refiere a la escritura, se refiere a la inscripción, y como la propia Dirección General da a entender, exige un requisito añadido a la normativa urbanística que se aplica únicamente a la esfera registral, y que no es el “depósito notarial” del libro sino su “archivo registral”. Ese archivo registral que puede coincidir (o no) con el depósito notarial.

 

Pero sin embargo, no resuelve la Dirección General en un sentido congruente con la misma distinción que ella hace, y extiende a la normativa material urbanística un requisito meramente registral, confundiendo durante el texto depósito (que es notarial) con archivo (que es registral). Eso le lleva a exigir ese archivo registral a todo tipo de edificación, sean viviendas o industriales, lo cual dice la Dirección General que está confirmado por el artículo 9.a de la Ley Hipotecaria al decir que “tratándose de edificaciones (…) expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible”.

 

Con lo cual, nos encontramos que lo que era en su origen un requisito de protección a los usuarios de vivienda, controlado por medio del Notario, que está acostumbrado a hacer depósitos, como se refleja en su normativa, ha pasado a mezclarse, superponerse o confundirse con un requisito de inscripción que no sólo protege a los usuarios, controlado por medio del Registro de la Propiedad que es ajeno a este tipo de actuaciones.

 

Y no lo digo yo, lo dice la propia Dirección General al comentar que “partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral (…)” o “(…) tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble (…)”.

 

Sirve para justificar lo dicho además otro razonamiento de la misma Resolución, que es la remisión a la Resolución Conjunta de 29 de octubre de 2015 que dice que, para facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio deberá presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. Como yo decía, más que libro del edificio, debía denominarse ebook del edificio.

 

Esta indicación, como vemos, no está en ningún caso refiriéndose a un acta de depósito, sino que está creando un nuevo cauce de presentación de documentos electrónicos en el Registro de la Propiedad, pues el presentante o autenticante del libro debe ser el promotor, dejando abierta no obstante la puerta a “otro medio fehaciente”, que podría ser la presentación notarial telemática dejando constancia de que el promotor es el solicitante del archivo.

 

 

Conclusión.

 

 

En mi opinión, el autopromotor en la normativa estatal estaba excluido por la interpretación de la Dirección General (y así debía continuar). De manera congruente, la normativa valenciana debía entenderse en el sentido de que estaba obligado a “formalizar” (vamos, a solicitar del constructor) el libro, pero no tenía obligación de “depositar” (en acta de depósito por la normativa estatal y en depósito registral por la valenciana) sino en los casos de promoción con propiedad horizontal.

 

El 202 de la Ley Hipotecaria no debería haber cambiado nada, porque añade un requisito de inscripción (no de la escritura) que es el archivo registral, cuando conforme a la normativa sustantiva fuera aplicable. Luego nos quedábamos igual en materia del “cuándo” pero no del “qué”, porque cuando procedía tener depósito del libro, había una doble obligación: acta notarial (LOE) y archivo registral (202).