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Legitimación de firmas y registro inmobiliario según el TJUE

09 may. 2017
01 STJUE - Legitimación

Vamos a analizar hoy la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 9 de marzo de 2017 en el asunto C342/15, que resuelve una petición de decisión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo de Austria cuyo objeto principal es interpretar la Directiva 77/249/CEE del Consejo, de 22 de marzo de 1977, dirigida a facilitar el ejercicio efectivo de la libre prestación de servicios por los abogados. 

 

La razón de ser interesante el estudio de esta Sentencia es que plantea la adecuación a derecho comunitario de la normativa de que ciertos contratos, en este caso sobre bienes inmuebles, estén reservados a la intervención notarial en exclusiva.

 

 

La situación en derecho austríaco

 

 

Para analizar esta cuestión, debemos partir del derecho interno austríaco, concretamente los artículos 31 y el 53 de la Ley Federal del Registro de la Propiedad de 2 de febrero de 1955, que dice que sólo podrá practicarse la inscripción en el Registro de la Propiedad en virtud de documentos públicos o de documentos privados en los que las firmas de las partes hayan sido legitimadas judicial o notarialmente y el testimonio de legitimación indique, en caso de personas físicas, la fecha de nacimiento. 

 

Básicamente, como vemos, lo que se establece es una reserva normativa a que los documentos que acceden al Registro de la Propiedad austríaco sean bien documentos públicos, con todas las garantías que eso conlleva, o bien que, siendo documentos privados, estos hayan sido objeto de legitimación por un funcionario o autoridad pública cualificada, como es la notarial o judicial.

 

En parte, esta norma coincide con la reserva que nuestro ordenamiento jurídico establece para la inscripción en los Registros de la Propiedad y Mercantiles, en los que, siguiendo el principio de titulación pública, únicamente cabe la inscripción en virtud de documento público, fundamentalmente notarial, judicial o administrativo. 

 

 

¿Y en España la normativa es igual?

 

 

Afortunadamente no, pues en nuestro derecho no cabe la posibilidad de inscribir un negocio jurídico sobre un bien inmueble que haya sido realizado en un documento privado aunque las firmas estén legitimadas notarialmente, pues documentar el negocio jurídico en escritura genera seguridad y confianza no solo para las partes implicadas en aquél, sino también para el sistema de seguridad jurídica preventiva.

 

En este último sentido, el hecho de que el negocio jurídico haya pasado el filtro del funcionario  público cualificado e independiente garantiza no sólo que el negocio es regular en cuanto a la forma, sino también en cuanto al contenido subjetivo y objetivo. Dicho de otro modo, que los partícipes en el negocio son los que son, tienen capacidad, legitimación para actuar y, en su caso, título de representación acreditado suficiente, ya sean estos nacionales o extranjeros. También que el objeto es el que es, de modo que el negocio se ha realizado sobre la finca u objeto mueble correcto, con un examen previo de cargas y gravámenes e incluso con la adecuación física y jurídica de las fincas tras haber practicado, por ejemplo, la coordinación Registro y Catastro (que, por cierto, hacemos los notarios).

 

Esto garantiza que el contenido de los Registros públicos es el que debe ser y no otro. Esto quiere decir que si el sistema de seguridad jurídica preventiva confía, además de en el documento público, en un segundo paso que complete y proyecte los efectos jurídicos del documento, como es la publicación del negocio en el Registro de la Propiedad, lo es porque el negocio publicado es correcto y está válidamente conformado en todos sus extremos.

 

La cuestión es que en una mera legitimación de firma, sea realizada por un notario español o extranjero, aunque sea del sistema notarial de corte latino, no encontramos esos efectos cualificados, pues el notario no entra en el contenido del documento, ni en el asesoramiento, ni en la redacción y despliegue de efectos posterior del mismo.

 

Por eso es lógico que, en los sistemas como el español en que la seguridad jurídica preventiva se apoya en primer lugar en el documento y en segundo lugar en el conocimiento de su contenido por vía de la publicación en Registros jurídicos, se opte por un principio de titulación pública.

 

Cualquier intento de que acceda al Registro de la Propiedad un documento con firmas meramente legitimadas, ya sea éste público o privado, español o extranjero, supondría un grave punto débil del sistema, pues ni habría garantía de que el negocio está bien conformado ni, en consecuencia, de que lo publicado es correcto, ni por tanto, de que los efectos de la publicidad registral generen confianza al tráfico.

 

No quiero dejar de hacer un último inciso para añadir que, aunque no esté incluido propiamente en el sistema de seguridad jurídica preventiva, otro registro público pero administrativo, como es el Catastro, es determinante para conocer el estado y situación de un inmueble, de ahí que tradicionalmente se haya encomendado fundamentalmente al notariado la coordinación del mismo.

 

 

La legitimación de firmas en el caso de la Sentencia

 

 

La cuestión es que, en el caso que nos ocupa, la firma de la solicitante no había sido legitimada judicial ni notarialmente, sino que la negativa del Tribunal a inscribir en el Registro de la Propiedad austríaco una promesa de venta de un bien inmueble situado en Austria se basa en que la firma aparece legitimada por un abogado en la República Checa que, conforme al Derecho checo, expidió un testimonio de legitimación de firmas.

 

La cuestión prejudicial que se eleva es por una parte, si un Estado miembro puede excluir de la libre prestación de servicios de los abogados la legitimación de las firmas que consten en documentos necesarios para la creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios y reservar el ejercicio de esa actividad a los notarios. Por otra parte, también se plantea si esa restricción, aún procediendo, puede aplicarse cuando el testimonio de legitimación de firmas expedido en la República Checa por un abogado tiene, con arreglo a Derecho checo, el mismo valor jurídico que una autenticación oficial.

 

Lo primero que plantea el Tribunal es el concepto de abogado y de actividad de abogacía a los efectos de la interpretación de la Directiva, concluyendo que no sólo comprende los servicios jurídicos de asesoramiento jurídico o representación procesal que constituyen la mayor parte de la actividad de la abogacía, sino que puede aplicarse igualmente a otro tipo de prestaciones de servicios, como la legitimación de firmas. Pero ciertamente, lo que plantea la Sentencia no es tanto que los abogados en Austria puedan legitimar firmas en documentos privados, como el hecho de que se excluya dicha actividad para una cuestión concreta, como es la actuación sobre el mercado inmobiliario.

 

Es importante este matiz porque la Directiva autoriza una excepción a la libre prestación de servicios por parte de los abogados al disponer que los Estados miembros podrán reservar a determinadas categorías de abogados la facultad de elaborar documentos auténticos relativos a derechos reales inmobiliarios. 

 

 

Las razones de la excepción: Reino Unido e Irlanda

 

 

Si atendemos al momento y situación histórica en que se gestó la Directiva 77/249, se concluye que dicha excepción fue introducida en favor del Reino Unido y de Irlanda, donde existen diferentes categorías de abogados (barristers y solicitors) y no todos pueden actuar sobre derecho inmobiliario, de modo que la excepción no pretendía referirse a las competencias notariales en materia inmobiliaria, sino mantener la distinción de funciones de los distintos tipos de abogados dentro de las fronteras de dichos países, y así evitar que abogados de otros Estados miembros puedan desempeñar en el Reino Unido o en Irlanda esas funciones inmobiliarias concretas. Además, era pacífico que en ese momento en el resto de Estados miembros la competencia para extender instrumentos públicos estaba reservada a los notarios o a los tribunales. 

 

 

La reserva de la legitimación de firmas a los notarios

 

 

Fijado ya el ámbito de aplicación de la Directiva, la relación entre las actuaciones en materia de derecho inmobiliario y el ejercicio de la abogacía y que en ella no se menciona ni se intenta hacer referencia a la actividad notarial, procede entonces analizar el artículo 56 TFUE para ver si imposibilita que un Estado miembro reserve a los notarios la legitimación de las firmas que consten en los documentos necesarios para la creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios. 

 

Lo primero que dice el Tribunal es que, efectivamente, la disposición constituye una restricción a la libre prestación de servicios garantizada por el 56 TFUE, pero lo verdaderamente relevante es si esa restricción puede admitirse como excepción, admitiendo el Tribunal que está justificada por razones de interés general, ya que no es arbitraria ni discriminatoria y es adecuada para garantizar la realización del objetivo que persigue, que no es otro que garantizar el buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad, que en Austria tiene carácter constitutivo, y la legalidad y la seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares.

 

Efectivamente, si se entiende, como dice el Tribunal, que la institución del Registro de la Propiedad es esencial para garantizar la seguridad en la propiedad inmobiliaria, la consecuencia es que debe protegerse especialmente la información y los documentos que van a generar una inscripción en el mismo, siendo lógico por tanto, dice la Sentencia "que se recurra a profesionales fedatarios, como los notarios". Y es lógico por lo mismo por lo que es lógico el principio de titulación pública, pues la fortaleza de cualquier Registro público, del tipo que sea, reside en que los datos que publica sean correctos y estén debidamente verificados.

 

Enlaza el Tribunal este razonamiento con la Sentencia del Tribunal de Justicia de 24 de mayo de 2011 en el Asunto C53/08, en la que se admitió que "la circunstancia de que las actividades notariales persigan fines de interés general tendentes a garantizar la legalidad y la seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares constituye una razón imperiosa de carácter general que permite justificar posibles restricciones del artículo 49 TFUE derivadas de las particularidades que caracterizan la actividad notarial, tales como la organización de los notarios a través de los procedimientos de selección que les resultan aplicables, la limitación de su número o de sus competencias territoriales, o incluso su régimen de remuneración, de independencia, de incompatibilidad o de inamovilidad, siempre que sean adecuadas para la consecución de dichos objetivos y necesarias para ello". 

 

La Sentencia concluye que procede considerar, por analogía con lo expuesto en esta última resolución, que estas mismas consideraciones son aplicables en lo que respecta a una restricción a la libre prestación de servicios, en el sentido del artículo 56 TFUE, pues "el hecho de reservar las actividades relacionadas con la autenticación de documentos relativos a la creación o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categoría específica de profesionales, depositarios de la fe pública y sobre los que el Estado miembro de que se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares".

 

Finalmente, añade la Sentencia que la actividad de los abogados que pueda consistir en certificar la autenticidad de las firmas unos documentos no es comparable a la actividad de autenticación que efectúan los notarios, porque el régimen de la autenticación notarial está sometido a disposiciones más estrictas.