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Las cláusulas suelo en las escrituras de subrogación y novación

14 oct. 2014
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ACTUALIZACIÓN [16 de febrero de 2015]: Al final del post encontrarás el enlace a un post posterior en el que se matizan los criterios jurisprudenciales de las Sentencias expuestas.



Una persona que contrata su préstamo hipotecario con el Banco puede haber tenido mayor o menor acceso a información contractual, lo que implicará un mayor o menor conocimiento de la existencia de cláusulas abusivas en su hipoteca, como las cláusulas suelo. No obstante, existen algunos supuestos especiales en que el deudor es posible que ni siquiera tenga acceso real y efectivo a la más básica información precontractual, por ejemplo los supuestos tan comunes de subrogación y novación, además de los casos en que la condición personal del deudor permite presuponer un conocimiento avanzado de la materia.

 

El supuesto típico, que a tantas familias ha afectado, de adquirir una vivienda directamente del promotor y no negociar un préstamo hipotecario nuevo, sino continuar pagando el préstamo hipotecario que el promotor había concertado con el Banco para financiar la construcción de la vivienda. Es lo que se denomina subrogación.

 

Ese préstamo, además, puede ser objeto de una modificación posterior, otorgando una escritura que se denomina de novación, en la que también la información previa puede ser deficiente. Firmar esa novación, como ocurre en el caso anterior, no significa sanar o curar el préstamo hipotecario de todas sus cláusulas abusivas.

 

Además, la condición personal del deudor, por ejemplo, abogado o licenciado en derecho, no afecta a que deba ser considerado consumidor y usuario del sistema financiero e hipotecario, por lo que el nivel de información que hay que proporcionarle es el mismo.

 

Tras haber tratado en este post las cláusulas suelo desde un punto de vista mas general, voy a analizar algunas Sentencias recientes que inciden en cada uno de esos tres casos: subrogación, novación y condición personal del deudor.

 

Posiciones en relación a la escritura de subrogación de hipoteca del promotor.

 

La Sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga, de 21 de abril de 2014 entendió que en el caso de una escritura de compraventa de una vivienda con subrogación en el préstamo hipotecario, otorgada por una mercantil promotora-vendedora y los compradores, sin que comparezca la entidad financiera, la negociación sobre la cláusula suelo correspondió a la mercantil promotora-vendedora y a la entidad financiera. Al existir subrogación, quien tuvo que informar a los compradores de las condiciones del préstamo no fue la entidad de crédito sino la mercantil promotora-vendedora.

 

Razona que para los casos de subrogación en préstamo al promotor, indica el Banco de España, en su Guía de acceso al préstamo hipotecario y la Orden EHA/2899/2011, en el punto 3 de su artículo 19, que las entidades financieras, en su relación contractual con los promotores o constructores, deben incluir la obligación de estos de entregar a los clientes la información personalizada relativa al servicio de préstamo ofrecido por las entidades. Por tanto, el adquirente de la vivienda puede y debiera exigir, antes de subrogarse en el préstamo concedido al promotor, que éste le informe de todos los términos y cláusulas del préstamo, en forma semejante a como lo debería hacer la propia entidad si el préstamo se suscribiera directamente con ella. 

 

Además, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España contempla en su Memoria de 2012, que, en el caso de subrogación, si la entidad prestamista no comparece, ni como parte ni en ningún otro concepto en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa de vivienda con subrogación de préstamo, no le es exigible acreditar información previa, ni es responsable del contenido del documento público, pudiendo serlo, en su caso, el vendedor de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 515/1989.

 

En el supuesto que trató dicha Sentencia, entiende el Juzgado que no puede decirse que la entidad financiera demandada no haya cumplido con los parámetros de transparencia, ya que ésta no compareció en la escritura de venta de vivienda y subrogación en el préstamo hipotecario, y además sí consta que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura de subrogación, el letrado apoderado por los compradores solicitó información a la entidad de crédito sobre las condiciones financieras del préstamo en el que se iban a subrogar sus clientes. Por ello, no resultando acreditada esa insuficiencia de transparencia, no se justifica la apertura del juicio de abusividad de la cláusula controvertida.

 

Siguiendo un razonamiento distinto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 7 de julio de 2014 dice que las exigencias de la información son predicables también de las cláusulas financieras incluidas en las escrituras públicas de subrogación de hipoteca del promotor y de novación y ampliación de préstamos hipotecarios. 

 

Ciertamente, el primer deber de información de las cláusulas del préstamo hipotecario cuando el cliente se subroga en un préstamo al promotor, le corresponde a éste, pero ello no exime a la entidad financiera de advertir o de comprobar que el cliente que se subroga conoce el contenido del préstamo. Por otro lado, es evidente que la entidad financiera que concede un préstamo al promotor de viviendas sabe que el destino final será sin duda la enajenación de las mismas a particulares, consumidores y usuarios y en tal sentido, sabe también desde el inicio que las condiciones generales en que se subroga el consumidor son las establecidas por la entidad bancaria.

 

Novación de la cláusula suelo: No implica confirmación ni información.

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 18 de noviembre de 2013 confirmó la nulidad de una cláusula suelo por falta de información del deudor, aunque éste haya otorgado con posterioridad a la escritura de préstamo hipotecario otra de novación rebajando la cláusula suelo.

 

El demandante entiende que el hecho de haber negociado y novado la cláusula evidencia que la información suministrada ha sido suficiente y que, como la cláusula no es nula, sino anulable, se ha producido la confirmación de la cláusula por su novación conforme al artículo 1309 del Código Civil. 

 

No comparte dicha opinión la Sentencia, pues razona que no puede considerarse acreditado que el consumidor tuviera pleno conocimiento de la trascendencia de la cláusula de limitación de los tipos de interés en el momento de la novación, tal y como se exige por el Tribunal Supremo. En cuanto a la supuesta confirmación de la cláusula por su novación a tenor del artículo 1309 del Código Civil, tampoco lo observa la Sentencia porque la cláusula es nula y no simplemente anulable, y en esos casos no cabe confirmación.

 

Condición de Licenciado en Derecho y Abogado del afectado.

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 7 de julio de 2014 considera que el hecho de que el demandante sea Licenciado en Derecho y Abogado no es relevante porque suscribió el contrato en su condición de consumidor, no de Abogado, y porque la condición profesional que pudiera tener el consumidor no excluye los estándares de transparencia e información que deben presidir este tipo de cláusulas ni el que puedan entenderse viciadas de abusividad determinadas estipulaciones de los referidos negocios jurídicos.



ACTUALIZACIÓN [16 de febrero de 2015]: Este enlace te llevará al un post en el que se matizan los criterios jurisprudenciales de las Sentencias expuestas.