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La cláusula Rebus Sic Stantibus y la crisis económica

24 oct. 2014
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Uno de los tantos problemas jurídicos que nos hemos ido encontrando durante esta profunda y duradera crisis, han sido los supuestos de incumplimiento sobrevenido de una obligación previamente asumida. La más notoria ha sido la imposibilidad de hacer frente al pago de las cuotas de los préstamos o créditos hipotecarios, que ha motivado, como es conocido, multitud de modificaciones legislativas, iniciativas populares y resoluciones judiciales.

 

Otro de los supuestos, quizás de menor atención mediática por su menor número y porque no implican lanzamiento de los titulares de una vivienda, quedando normalmente en una cuestión económica, es el de incumplimientos contractuales derivados de contratos de compraventa de inmuebles. 

 

Concretamente, los más comunes son la falta de financiación al comprador, que no encuentra una entidad financiera que le preste la cantidad necesaria para la adquisición, y la falta de aceptación de la subrogación por la entidad que ya tenía hipotecada la vivienda. En ambos casos, el resultado es el mismo: el adquirente no puede cumplir con la obligación asumida con el vendedor de pago del precio.

 

Dichos incumplimientos suelen tener dos vertientes enlazadas, la civil y la fiscal. La civil, por cuanto que hay que ponderar, por ejemplo, si el incumplimiento es voluntario u obligatorio, si procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, si cabe aplicar cumplimiento total o parcial. La fiscal porque hay que analizar si la resolución contractual puede suponer una nueva transmisión gravada con los correspondientes impuestos.

 

En materia civil, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 17 de febrero de 2014 trató el supuesto en que, formalizado un documento privado de compraventa de vivienda, garaje y trastero entre una mercantil y un particular, en que el comprador había entregado parte del precio, éste no puede formalizar la escritura de compraventa y abonar el resto del precio en plazo, incluso tras varias prórrogas solicitadas por éste y admitidas por la mercantil, por no haber obtenido financiación bancaria.

 

La clausula rebus sic stantibus.

 

La cláusula rebus sic stantibus es un remedio no legislado para revisar judicialmente el contenido de un contrato cuando hay una alteración sustancial de las circunstancias en que éste se acordó. No lo recoge explícitamente el Código Civil, pero la Jurisprudencia del Tribunal Supremo sí ha defendido su aplicación, siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos, y con carácter de excepcionalidad:

 

-Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

-Desproporción desorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones.

-Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

-Que no haya otro medio para remediar el perjuicio.

 

Su aplicación no puede fundarse en el solo hecho de la crisis económica.

 

Ya dijo la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2012 que la crisis económica, por sí sola, no permite al comprador desistir del contrato, si bien no se puede descartar su influencia y valoración en el equilibrio del contrato con carácter general. 

 

Dice la Sentencia de la Audiencia de Málaga, citando también al Tribunal Supremo en Sentencia de 17 de enero de 2013, que la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis (que, en todo caso, afectaría a ambas partes) y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o a segunda residencia; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; o el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general. 

 

La condición resolutoria no es cláusula abusiva porque no hay desproporción.

 

La resolución de la compraventa por este, o por cualquier otro motivo, pueden ser objeto de pacto especial y separado en el contrato de compraventa. Dicho pacto es importante, y de su redacción puede derivarse que el comprador o vendedor puedan ejercitar sus derechos de manera más rápida y, sobretodo, eficaz. 

 

Por ejemplo, en el caso tratado por la Sentencia, se pactó una condición resolutoria explícita derivada del artículo 1504 del Código Civil, por la que se facultaba a la mercantil vendedora a instar la resolución en el supuesto de que el adquirente no pagase a su vencimiento cualquiera de las cantidades pendientes de abono, haciendo suyas en concepto de cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios, la totalidad de las cantidades recibidas hasta el momento de la resolución. Correlativamente, se pactó que si era la vendedora la que no comparecía a firmar la escritura, ésta indemnizaría a la compradora.

 

Dice la Sentencia que, tal y como está configurada, es una cláusula establecida para liquidar los perjuicios en caso de incumplimiento, y no puede pretenderse como desproporcionada una indemnización que supone la pérdida de las cantidades entregadas que son aproximadamente solo un 25% del precio. En este caso, al no haber desproporción ni desequilibrio, la cláusula no es abusiva y por tanto no es nula.

 

La facultad moderadora del Juez no opera si el incumplimiento es total.

 

El artículo 1154 del Código Civil relativo a la facultad moderadora del Juez, responde a la idea de que, cuando los contratantes han previsto una pena para el caso de un incumplimiento total de la obligación, la equidad reclama una disminución de la sanción si el deudor la cumple en parte o deficientemente, ya que, en tal caso, se considera alterada la hipótesis prevista, pero no cabe sin más moderar la cláusula penal por considerar excesiva la cantidad fijada en tanto que sería desconocer el principio de autonomía de la voluntad

 

El punto de vista fiscal, o cómo no pagar de nuevo.

 

Desde el punto de vista fiscal, la redacción de la condición resolutoria es importantísima, pues la recuperación del dominio como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria expresa no dará lugar a practicar liquidación por transmisiones patrimoniales onerosas, sin que se precise la existencia de una resolución, judicial o administrativa, que así lo declare.

 

En ese sentido, interpretando la normativa, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla la Mancha de 17 de mayo de 2013, que entendió que la resolución extrajudicial de una compraventa por no haber aceptado la entidad acreedora la subrogación del nuevo deudor no queda sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por considerarse que estaba sujeta a la condición resolutoria, no expresada literalmente, de dicha subrogación. 

 

Si hubiera estado expresada literalmente, no hubiera habido ningún tipo de duda y las partes se hubieran evitado el acudir a la Justicia para solucionar la controversia. En este caso, no quedó sujeta al Impuesto pues se estableció una concreta manera de pago, que dependía de la voluntad de una entidad financiera. Al no cumplirse dicha condición por no aceptarla la entidad financiera, se resolvió en contrato y se documentó en escritura pública.

 

Todo lo anterior evidencia que un correcto asesoramiento y una detallada exposición de los datos y de los acuerdos a que llegan las partes es esencial, no solamente en el momento de la firma del contrato de compraventa, sino también para los importantes efectos que durante su desarrollo se pueden producir.