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Derechos de tanteo y retracto en VPO en la Comunitat Valenciana

07 mar. 2019
1 VPO y tanteo y retracto

Hace poco escribía mi compañero Patricio Monzón, Notario de Valencia, sobre la ya vigente normativa en materia de derecho de tanteo y retracto de la Generalitat Valenciana en los casos de transmisión de VPO que, apresuradamente, entró en vigor, como casi siempre, de hoy para ayer, el 1 de enero de este año 2019.

 

Concretamente, el artículo 82 de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat modifica los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, completados por la Circular número 1/2019, de la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana, que se publica en el DOGV el día 22 de febrero de 2019, de los que resulta que el derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración se aplica:

 

A las segundas y sucesivas transmisiones:

 

Inter vivos, quedando excluidas las transmisiones mortis causa, lo que además de ser lógico, no es una novedad.

 

Gratuitas (en cuyo caso el derecho se ejercerá por el precio legalmente establecido) u onerosas (si el precio es superior al máximo establecido, el derecho se podrá ejercer por su precio máximo legalmente aplicable).

 

Voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial.

 

De viviendas y sus anejos.

 

De promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva. El régimen, como se aprecia, pasa de los 10 años que se fijaron en la Ley de 8/2004 de 20 octubre, a contar desde la calificación definitiva, a la total vigencia del régimen de protección.

 

Se exceptúan:

 

Transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho inscrita en el Registro de la Generalitat, de la persona transmitente.

 

La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho registrada, así como la adjudicación a uno de los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales. 

 

Queda por ver cómo puede una pareja de hecho registrada constituir o disolver una sociedad de gananciales, que, al ser un régimen económico matrimonial, está restringido como tal a los supuestos de matrimonio. Podríamos pensar que se está refiriendo a los pactos relativos al régimen patrimonial de esas parejas, y que recogía la Ley 5/2012, de 15 de octubre, de uniones de hecho formalizadas de la Comunitat Valenciana, pero tras la declaración de inconstitucionalidad de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de junio de 2016, estudiada en este post, quizás deba entenderse que incluye los supuestos en los que, en virtud de la transmisión, se hace común de ambos miembros de la pareja la vivienda, o se adjudica a uno de ellos en los casos de finalización de la convivencia y de la unión registrada.

 

Y, aunque residual y claramente aplicable por analogía, nada dice la norma de los supuestos en los que se hubiera podido pactar el régimen de germanías durante la fase en la que estuvo en vigor la Ley de la Comunidad Valenciana 10/2007, de 20 de marzo, de Régimen Económico Matrimonial Valenciano hasta la Sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de abril de 2016, estudiada en este post.

 

La transmisión de una cuota indivisa de la vivienda a favor de otra persona titular de esta, cuando tenga lugar por extinción de condominio previo sobre la vivienda o por división de la cosa común, según la Circular 1/2019 de la Dirección General de Vivienda.

 

 

Ejercicio del derecho de tanteo

 

 

Los propietarios deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos.

 

Cuando la transmisión sea a título oneroso se incluirán los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión y los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. 

 

Cuando sea consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario, a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.

 

Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses.

 

La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. Es de notar el aumento del plazo, que ha pasado a ser de sesenta días.

 

La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido.

 

El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores y salvo en el supuesto de ejecución patrimonial en que el plazo de pago será de dos meses.

 

Ejercicio del derecho de retracto

 

La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto:

 

Cuando no se le haya hecho la notificación prevista.

 

Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos.

 

Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo.

 

Cuando se haya realizado la transmisión en condiciones distintas de las notificadas.

 

Se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde:

 

El siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. 

 

Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

 

Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura. Para inscribir en el Registro de la Propiedad, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana.

 

La propia norma apunta el régimen transitorio en la Disposición Transitoria Cuarta, al decir que “el derecho de tanteo y retracto, tras la entrada en vigor lo dispuesto en el artículo 82 de la presente ley, será de aplicación a todas las transmisiones efectuadas con posterioridad a su entrada en vigor, hayan sido notificadas o no según lo preceptuado por el artículo 52 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana”. La Circular 1/2019 de la Dirección General de Vivienda entiende que resulta necesario que se dicten las instrucciones necesarias para implementar la puesta en marcha del nuevo régimen legal, en relación con el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal a tenor de la Disposición Transitoria Cuarta en relación con la Disposición final tercera, respecto de las transmisiones efectuadas con posterioridad al 1 de enero de 2019, hayan sido notificadas o no. Por tanto, en relación con las notificaciones que se presenten a partir del 1 de enero de 2019, respecto de la segunda o ulteriores transmisiones de viviendas acogidas: 

 

A los regímenes de protección pública anteriores al Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, los Servicios Territoriales de Vivienda y Rehabilitación comunicarán al interesado la no procedencia de la citada notificación al no resultar de aplicación a las mismas los derechos de tanteo y retracto legal citados. 

 

Las anteriores a 1968 tenían un plazo de protección de 20 años, por lo que la vivienda es libre por haber finalizado el periodo de protección, por lo que no se debe comunicar la transmisión ni está sujeta a tanteo y retracto.

 

Las posteriores a 1968 y anteriores a 1978 tenían un plazo de protección de 50 años, por lo que la vivienda es protegida por no haber terminado el plazo de protección, pero el precio es libre. No están sujetas a tanteo y retracto por ser la fecha de calificación definitiva anterior al 20 de abril de 2005 y no estar previsto en la norma, por lo que no se debe comunicar la transmisión.

 

A cualquier régimen de protección pública, que no sean de promoción pública, posteriores al Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, continuará aplicándose los criterios contenidos en la Circular  2/2005 de la Dirección General de Vivienda, sin perjuicio de la ampliación temporal de la atribución de los derechos de adquisición preferente derivado de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, durante todo el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva y demás determinaciones legales derivadas del citado texto legal compatibles con aquel.

 

Las posteriores a 1978 tienen un plazo de protección de 30 años, por lo que las viviendas con calificación definitiva anterior a 1989 son libres por haber transcurrido su período de protección, y las posteriores son protegidas con limitación de precio. No están sujetas a tanteo y retracto las de fecha de calificación definitiva anterior al 20 de abril de 2005, al no estar previsto en la norma, por lo que no se debe comunicar la transmisión, pero las viviendas con calificación definitiva posterior al 20 de abril de 2005 están sujetas a tanteo y rectracto y a notificar a la Administración.

 

A las viviendas de promoción pública les será de aplicación la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, sin perjuicio de la ampliación temporal de la atribución de los derechos de adquisición preferente derivado de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, durante todo el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva y demás determinaciones legales derivadas del citado texto legal compatibles con aquel.