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Novedades en materia urbanística en la Comunitat Valenciana tras la LOTUP (I)

09 abr. 2019
5 LOTUP 2019 (post 1)

Se ha publicado la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana. Según la Disposición Final Única, la ley entra en vigor al día siguiente al de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, por lo que, ya que se publicó el 7 de febrero de 2019, entró en vigor el 8 de febrero de 2019.

 

Es una ambiciosa reforma de la (muy reciente) norma urbanística valenciana, que afecta a una gran parte de su articulado, pese a que su esquema y contenido fundamental no se altera, como por ejemplo el artículo 28 que sigue clasificando el suelo en urbano (solares y zonas urbanizadas según el plan), urbanizable (zonas con terrenos aptos para urbanizar) y no urbanizable (en el que se incluyen las zonas rurales, ya sea suelo rural común o de protección especial).

 

Debido a esa amplitud, voy a centrarme únicamente en los puntos que atañen directamente al régimen de las edificaciones destinadas a vivienda, haciendo especial referencia a las edificaciones destinadas a vivienda realizadas en suelo no urbanizable. Además, por su extensión, voy a dividir la exposición en dos entradas:

 

La primera, el presente post, que tratará de resumir los supuestos en los que se puede edificar, con autorización administrativa, en suelo urbano y urbanizable (que es la regla general) y en suelo no urbanizable (edificaciones agrícolas, viviendas unifamiliares aisladas y viviendas unifamiliares aisladas vinculadas a una actividad agropecuaria).

 

La segunda, el siguiente post, que tratará los supuestos y los medios que reconoce la presente norma, y las anteriores, en virtud de los cuales se pueden otorgar declaraciones de obra nueva de las denominadas por antigüedad.

 

 

La regla general: edificaciones destinadas a vivienda con licencia en suelo urbano 

 

 

La regla general de la norma es que la actividad de edificación se realice en suelo urbano o urbanizable, tras haber obtenido la parcela sobre la que se ubica la edificación el carácter de solar por cumplir con todos los requisitos que marca la normativa para ello.

 

Poco cambia en relación a esta norma básica: el artículo 177 mantiene la definición de solares como las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne el plan, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el mismo. 

 

También se mantienen inalterados la mayoría de los requisitos que se reconocían para dicha calificación, concretamente el acceso rodado por vía pavimentada abierta al uso público, el acceso peatonal, el encintado de aceras y alumbrado público, y el suministro de agua potable y de energía eléctrica. 

 

Se incluye una modificación en relación al requisito de evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado conectada con estación depuradora de aguas residuales, pues se matiza que en los supuestos en que no se estime justificada la instalación de un sistema colector, se podrán utilizar sistemas individuales que impliquen un nivel de protección ambiental equivalente al exigido. Es importante esta matización por dos motivos: 

 

Primero, se elimina el requisito de que el planeamiento autorice sistemas de autodepuración en casos excepcionales para zonas diseminadas consolidadas por la edificación con una densidad inferior a cuatro viviendas por hectárea, por lo que aquellas edificaciones en suelo urbano que no podían ser legalizadas por falta de dicho requisito, ven abierta una posibilidad de regularización. 

 

Segundo, porque las edificaciones preexistentes a la entrada en vigor de la ley, en suelo urbanizable o urbano podrán obtener licencia de obra mayor, licencia de ocupación o autorización de iniciación de la actividad siempre que cuenten con dicho sistema de evacuación y tratamiento de aguas residuales o, en su defecto, sistema de depuración integral de aguas residuales, acceso rodado y abastecimiento de agua potable.

 

Por tanto, con una actuación individual de adecuación será más fácil la obtención de licencias y la conversión en solar, incluso permitiendo que se garantice suficientemente la urbanización simultánea, si ésta no se ha realizado, lo cual se producirá mediante el afianzamiento del coste de las obras y la condición de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras, que se hará constar en la licencia urbanística, en las escrituras de obra nueva y sus inscripciones, y deberá incluirse en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble.  

 

 

La excepción permitida: edificaciones y viviendas en suelo no urbanizable

 

 

Cuando fue publicada la LOTUP, en un segundo post sobre la materia analicé concretamente el supuesto, permitido y reconocido como excepción por la propia Ley, de edificaciones en suelo no urbanizable, que permite expresamente el artículo 196 y el 197. Concretamente, el artículo 196 no ha sido modificado en sus números 1 a 3, de los que resulta que las edificaciones situadas en el suelo no urbanizable deberán ser acordes con su carácter aislado y adecuadas al uso, explotación y aprovechamiento al que se vinculan, armonizando con el ambiente rural y su entorno natural, no pudiéndose edificar con una altura superior a dos plantas (salvo previsión del plan) ni en lugares próximos a carreteras, vías pecuarias u otros bienes de dominio público. Lo que sí es relevante es la modificación del artículo 197, en cuanto a los usos y aprovechamientos en suelo no urbanizable que implican edificación, en los siguientes términos:

 

Se mantiene la posibilidad de realizar edificaciones, construcciones e instalaciones necesarias para la actividad agropecuaria y forestal, siempre que al menos la mitad de la parcela quede libre de edificación o construcción, pero añadiendo que estas edificaciones en ningún caso podrán albergar cocinas, baños o dormitorios y en general los servicios destinados a realizar usos residenciales o lúdicos en los mismos. Expresamente, añade que en aplicación de los artículos 231 y siguientes, las administraciones públicas deberán velar por el derribo de las edificaciones que, construidas con fines agropecuarios, son usadas para usos residenciales o lúdicos, a salvo de lo establecido en los artículos 210 y siguientes para las edificaciones preexistentes. 

 

También se mantiene la posibilidad de construcción de vivienda aislada y familiar, cumpliendo los requisitos ya conocidos (parcelas de perímetro ininterrumpido que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento, que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda, que la superficie ocupada por la edificación no exceda nunca del 2 por ciento de la superficie de la finca rústica, que esté situada fuera de los cursos naturales de escorrentías, que se respeten las masas de arbolado existente y la topografía del terreno, que tenga una previsión suficiente de abastecimiento de agua potable, una adecuada gestión de los residuos y un tratamiento adecuado de las aguas residuales que impida la contaminación del suelo y que no forme núcleo de población ni existan agrupaciones de viviendas en una misma parcela).

 

Se añade un supuesto especial: la vivienda aislada y unifamiliar vinculada a la actividad agropecuaria y complementaria, que requerirá informe favorable de la conselleria competente en materia de agricultura (este informe requerirá que estén vinculadas a una explotación agropecuaria de una dimensión mínima de una unidad de trabajo agrario o que el titular tenga la condición de agricultor profesional, siempre y cuando se justifique su necesidad y la idoneidad de su ubicación). Esta vivienda aislada podrá ser eximida de los dos primeros requisitos vistos para la vivienda aislada en general, siempre que el planeamiento haya delimitado las zonas en que sea posible la realización de estas edificaciones. Añade el número 2 que, salvo que la parcela se encuentre dividida por un camino rural o vía pecuaria, se podrán computar al efecto de parcela mínima las porciones de parcela que sean limítrofes entre sí sin que la existencia de elementos territoriales de dominio público interrumpan el perímetro, si bien en estos casos la parcela tendrá por lo menos media hectárea a lado y lado de este dominio público, debiendo quedar el 50 % libre de construcción o edificación.

 

Se mantiene el artículo 201.1 cuando dice que los actos de uso y aprovechamiento en suelo no urbanizable del artículo 197 que hemos visto, serán autorizables por el ayuntamiento mediante el otorgamiento de las correspondientes licencias municipales y la petición de los preceptivos informes, sin previa declaración de interés comunitario. Por tanto, en cualquier caso, todas estas edificaciones requieren autorización administrativa expresa, aprovechando para modificar el artículo 200:

 

El número 4 dice que “las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable se otorgarán condicionadas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vinculación de la superficie mínima de parcela, parcelas o parte de ellas, exigible urbanísticamente para la construcción que se autoriza, así como la consecuente indivisibilidad de la misma, las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. En el caso de explotaciones agropecuarias o forestales, no se requerirá vincular todas las parcelas que constituyen la explotación que justifica la necesidad de la construcción, sino únicamente la superficie urbanísticamente requerida para su autorización. Sin embargo, estas edificaciones no podrán alterar el uso y actividad que se desarrolle en las mismas y que justificaban su autorización.” 

 

Antes de la modificación el número 4 decía que las licencias se otorgarían tras hacer constar el propietario en el registro de la propiedad la vinculación de la finca o parcela, o parte de ellas, con superficie suficiente según esta ley y el planeamiento urbanístico, a la construcción autorizada, y la consecuente indivisibilidad de la misma, así como a las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. Por tanto, la modificación es relevante: en la redacción anterior se exigía que el propietario inscribiera en el Registro de la Propiedad la indivisibilidad y la vinculación de superficie suficiente de la parcela antes de solicitar la licencia. Ahora se permite expresamente otorgar la licencia condicionada a dicha inscripción y se deja claro que lo vinculable es solo la unidad mínima de parcela.

 

Se mantiene su número 5, que reconoce el silencio negativo al decir que el transcurso del plazo previsto legalmente para otorgar la licencia municipal tendrá efectos desestimatorios, considerándose denegada la autorización.