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Novedades en materia urbanística en la Comunitat Valenciana tras la LOTUP (II)

16 abr. 2019
6 LOTUP 2019 (post 2)

Tras analizar en un primer post la incidencia de la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana, que entró en vigor el 8 de febrero de 2019 en relación a los supuestos en los que se puede edificar, con autorización administrativa, en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, el presente post tratará los supuestos y los medios que reconoce la presente norma, y las anteriores, en virtud de los cuales se pueden otorgar declaraciones de obra nueva de las denominadas por antigüedad.

 

Recordemos que la cuestión de las obras por antigüedad se regula en el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que reconoce la posibilidad de otorgar escrituras de declaración de obra nueva en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. 

 

Según el mismo citado artículo, deberá incorporarse a las escrituras certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A estos requisitos debemos añadir el de las coordenadas de georreferencia de la porción de suelo en el que se ubica la edificación.

 

 

Lo que no varía: edificaciones aisladas en suelo no urbanizable anteriores a 1975

 

 

Al entrar en vigor la LOTUP, un post que escribí ya analizó la Disposición Final Segunda que recoge bajo la rúbrica “situación de determinadas edificaciones aisladas sin licencia” el régimen de cualquier edificación que cumpla cumulativamente todos sus requisitos, que pueden sintetizarse en que sean aisladas, se ubiquen en suelo no urbanizable, carezcan de licencia y sean anteriores a la entrada en vigor de la Ley 19/1975 de 2 de mayo (25 de mayo de 1975). Esta materia no ha sufrido cambio con la nueva normativa.

 

Estas edificaciones, sean o no vivienda, estén en suelo no urbanizable común o protegido, se asimilarán a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la ley de 1975 y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. Lo único que se exige es que sean edificaciones aisladas, entendido por tales aquellas que no constituyen un asentamiento residencial ni urbanístico, y no pueden acogerse al criterio de legalización del artículo 197 LOTUP.

 

 

Lo que sí varía: los plazos de prescripción de la acción administrativa

 

 

Una parte importante de las medidas que incluye la nueva norma de 2019 tienden a buscar una solución para la actividad de edificación realizada al margen de los procedimientos administrativos de control. Concretamente, la Exposición de Motivos dice que uno de sus objetivos es “dar solución a situaciones existentes en el territorio, como consecuencia de actuaciones realizadas a lo largo del tiempo”, situación en la que se encuentran construcciones existentes en el medio urbano, urbanizaciones sin finalizar y las edificaciones existentes en el suelo no urbanizable. Como vemos, no solamente se centra el problema en las edificaciones en suelo rústico, sino que se pretende dar una solución a las edificaciones realizadas sin licencia en núcleos urbanos, que las hay, y a las urbanizaciones que se han quedado en diversos estados de construcción. No obstante, como no puede ser de otro modo, las medidas más trascendentes tienden a intentar solucionar el problema histórico de edificación en suelo no urbanizable sin autorización administrativa. 

 

Tras esta afirmación, añade que también se persigue evitar que estas situaciones vuelvan a producirse, para lo cual “se amplía en el tiempo la posibilidad de actuación de la administración y una mayor eficacia en la adopción de medidas de ejecución sustitutoria”. 

 

Sobre esta cuestión, nada más aprobarse la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, escribí unas líneas en las que me preguntaba qué se ganaba con ampliar el plazo, y si ese aumento de plazo haría que la Administración competente fuera más diligente en cumplir su deber. La conclusión fue que ampliar el plazo lo único que hacía era generar inseguridad al propietario en particular y al mercado inmobiliario en general. Y como dicho plazo se ha quedado corto, no llega a cinco años después, se amplia de nuevo... hasta la imprescriptibilidad. Por lo anterior, es conveniente analizar cómo estaba la normativa a la entrada en vigor el 20 de agosto de 2014 de la LOTUP (se puede consultar extensamente en este post) y cómo queda tras la modificación de 2019.

 

 

Régimen al entrar el vigor la LOTUP de 2014 (20 de agosto de 2014)

 

 

Resumiendo el contenido de la normativa anterior, podemos comenzar por comentar que tras decir el artículo 213 que están sujetas a licencia urbanística las obras de edificación, el artículo 231 decía que las actuaciones que contravengan la ordenación urbanística darán lugar a la adopción por la administración competente de medidas dirigidas a la restauración del orden jurídico infringido (que alcanzan a los propietarios actuales y a los adquirentes de los inmuebles, entre las que se encontraría su demolición) y la imposición de sanciones a los responsables de las infracciones.

 

Dejando de lado las sanciones, y centrándonos en la parte más importante, al menos cualitativamente, de la potestad administrativa, que es restauración del orden jurídico infringido, la LOTUP de 2014 fijaba en el articulo 236 un plazo de caducidad de quince años desde la total terminación de las obras o usos del suelo realizados sin licencia, aumentándolo desde los cuatro años del anterior artículo 224 LUV, y matizando que no estarán sometidas a plazo de caducidad de la acción las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección. Dicho cambio de criterio supuso, no tras cierta discusión sobre el tema, que se aceptara:

 

Que las obras finalizadas en suelo no urbanizable común y que ya hubieran cumplido el plazo de prescripción con arreglo a la normativa aplicable el 20 de agosto de 2014 (por tanto, las acabadas antes del 20 de agosto de 2010) no quedaban afectadas por el nuevo plazo.

 

Que el resto en suelo no urbanizable común estuvieran sometidas al plazo de los quince años. 

 

Que se mantuviera inalterado el régimen de imprescriptibilidad para las ubicadas en zonas de dominio público y en suelo no urbanizarle protegido.

 

Recordemos que a la entrada en vigor de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana el 1 de febrero de 2006, se aplicaba el régimen del Real Decreto Legislativo 1/1992, Ley del Suelo  que desde su entrada en vigor el 1 de julio de 1992 fijó los plazos de cuatro años y de imprescriptibilidad para el suelo protegido, si bien las disposiciones de la norma estatal fueron anuladas por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, produciendo la reviviscencia de la anterior TRLRS 1976, que limita la imprescriptibilidad en su artículo 188 a las zonas verdes y espacios libres.

 

La LUV de 2005 carece de previsión entre sus disposiciones transitorias respecto de situaciones acaecidas con anterioridad a su entrada en vigor, por lo que como se infiere de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana 1640/2018 de 12 de abril, si el 1 de febrero de 2006 habían transcurrido cuatro años desde la terminación de la edificación ilegal en suelo calificado de especial protección, resulta inatacable por virtud de la prescripción.

 

 

Regularización a través de los sistemas de minimización de impacto

 

 

Lo dicho hasta ahora es aplicable, como hemos comentado, a las declaraciones de obra nueva por antigüedad, que, como sabemos, no suponen una verdadera legalización ni regularización de las mismas, sino una mera constatación de que no cabe restaurar la legalidad urbanística, y de ahí lo limitado de sus efectos.

 

De manera compatible, y con el objeto de conseguir la regularización de la mayor parte de las edificaciones en situación de fuera de ordenación, se introduce una previsión importante en los artículos 210 y siguientes tras la reforma de 2019, para las edificaciones completamente acabadas antes del 20 de agosto de 2014 con independencia de la situación jurídico administrativa en la que se encuentren, y a salvo del contenido de las sentencias judiciales que sobre las mismas hayan recaído, que se deberán cumplir de acuerdo con lo que se disponga en las resoluciones de ejecución que los tribunales dicten.

 

El artículo 212 dice que tras la aprobación del plan especial y el programa de actuación que ahora veremos, las parcelas existentes serán indivisibles, salvo para la agregación de la parte segregada a otra colindante, si ambas cumplen la parcela mínima establecida. Las viviendas existentes, una vez concluidas las infraestructuras programadas para la minimización del impacto territorial, podrán ser legalizadas mediante la solicitud de licencia de obras de legalización a los efectos de acreditar que el inmueble cumple lo establecido en el plan especial de la actuación de minimización de impacto territorial. En estos supuestos no son de aplicación los requisitos para las viviendas unifamiliares regulados en el artículo 197.b de esta ley. En estas edificaciones no se podrá conceder ninguna licencia de obra o uso que implique una ampliación de la edificabilidad patrimonializada, ni siquiera con elementos desmontables provisionales. 

 

También debe tenerse en cuenta el artículo 196.5 LOTUP, cuando dice que “todas las edificaciones y actividades implantadas a la entrada en vigor de esta ley cuyo uso se regularice a través de los sistemas de minimización de impacto del artículo 210 y siguientes, a través de la disposición transitoria de regularización de actividades industriales en suelo no urbanizable o de cualquier otro cauce que la legislación pueda prever a estos efectos, deberán disminuir el riesgo de incendios forestales cumpliendo las reglas del anexo de esta ley únicamente en la medida en que lo exija el plan municipal de prevención de incendios sin impedir la viabilidad del proceso de legalización”.

 

 

Los planes para los núcleos de viviendas consolidados

 

 

El artículo 210 parte de que será el planeamiento el que delimite como zona urbanística en el suelo no urbanizable los núcleos de viviendas consolidados (agrupaciones de viviendas con una parcelación rural y una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea, o con menor densidad si procede por proximidad, infraestructuras y territorio) que deben minimizar su impacto territorial, cuya implantación se haya efectuado al margen de los procesos formalizados de urbanización y edificación.

 

El procedimiento se puede aplicar con independencia del tipo de suelo no urbanizable, común o protegido, en que se encuentren las edificaciones, pues a éste último tipo de suelo se añaden ciertas previsiones específicas:

 

El número 4 del artículo 210 añade que para legalizar a través del plan, edificaciones que se encuentren situadas en suelo que goce de cualquier tipo de protección por sus especiales valores ambientales, o suelo que se encuentre afectado por limitaciones de uso específicas derivadas de la aplicación de la normativa sectorial de minas, costas, aguas, riesgo de inundación o infraestructuras, o por la existencia de actividades implantadas legalmente o en proceso de legalización, se deberá emitir informe previo vinculante de la administración con competencias afectadas. 

 

En caso de que el núcleo se encuentre en terreno forestal o colindante al mismo o en un área inundable, el promotor deberá suscribir una declaración responsable en la que exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados. 

 

Junto a la declaración responsable de primera ocupación se acompañará, en su caso, certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona forestal sin haber realizado las medidas de prevención contra incendios forestales o que se encuentra en zona inundable. 

 

 

Las edificaciones aisladas que no se integren en un plan

 

 

Conforme a lo indicado por el artículo 210, el artículo 211 bis regula las actuaciones de minimización de impacto territorial generado por las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable que por su ubicación alejada no puedan integrarse en un plan. 

 

Los propietarios deberán solicitar la declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial, para lo que deben presentar ante el ayuntamiento, junto con la solicitud, la documentación que acredite que no es posible incluirlas en un ámbito de minimización de impactos de aquellos que regula el artículo 210 de esta ley. Corresponde al pleno del ayuntamiento la declaración de situación individualizada, y una vez obtenida, se ha de solicitar una licencia de minimización de impacto territorial y finalmente licencia de ocupación (de forma previa se deberá solicitar informe vinculante de la conselleria o consellerias con competencia en urbanismo y paisaje e inundabilidad cuando esté situada en una zona inundable, se otorgará trámite de audiencia a los propietarios colindantes y se deberá efectuar un periodo de exposición pública de un mínimo de veinte días. 

 

Además, según el número 4 precisará informe previo y vinculante de las administraciones con competencias afectadas, el otorgamiento de licencia a edificaciones, respecto de las cuales quepan acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, que se encuentren situadas en suelo que goce de cualquier tipo de protección por sus especiales valores ambientales o afectadas por limitaciones de uso específicas derivadas de la aplicación de la normativa sectorial de minas, costas, aguas, riesgo de inundación o infraestructuras, o por la existencia de actividades implantadas legalmente o en proceso de legalización.