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Advertencias del notario en escrituras de préstamo hipotecario

27 oct. 2014
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Las escrituras de hipoteca son largas y complejas. También son repetitivas, pues se puede encontrar hasta en cuatro lugares distintos la manifestación de ser o no vivienda habitual la finca hipotecada. La razón no es otra que las minutas hipotecarias no están redactadas por el Notario, sino que vienen predeterminadas en forma y contenido por la entidad de crédito. 

 

El notario debe informar y asesorar: Leer no es lo mismo que explicar.

 

Es muy probable que la persona que acude a la Notaría y que no está acostumbrada al lenguaje jurídico, económico y financiero, pierda la atención durante la lectura de la escritura y hasta resulte confundido. Por ello, cuando el Notario intenta descifrar al cliente una minuta hipotecaria, debe hacer una necesaria labor de síntesis y explicativa para que el interesado entienda de verdad lo que va a firmar. 

 

Como ya he comentado alguna vez, soy de los que opinan que leer no es lo mismo que explicar  y escuchar no es lo mismo que entender. Por eso, la misión del Notario no es simplemente leer rápidamente la minuta y después preguntar si alguien tiene alguna duda. Su cometido va más allá, pues debe explicar la escritura y hacerla entendible para la persona que confía en él.

 

Explicar al escritura implica informar de qué es un préstamo, qué es una hipoteca y, en su caso, la fianza, cómo responde el deudor, qué es la responsabilidad hipotecaria, cómo se ejecuta la garantía, etc. Además, hay que comprobar que las condiciones pactadas con el cliente sean las correctas, por ejemplo en cuanto a tipos de interés, comisiones, etc. Por último, la ley obliga a hacer una serie de advertencias especiales que son en las que voy a centrarme en este post.

 

La cláusula final de advertencias

 

Al final de las escrituras de hipoteca hay unos párrafos dedicados específicamente a las principales advertencias que debe hacer el Notario en relación a la transparencia de las condiciones financieras en préstamos hipotecarios y sobre condiciones generales de la contratación. Dichas advertencias fueron desarrollo de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 y ahora se encuentran reguladas en la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre de 2011 sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Su contenido suele ser el siguiente:

 

Advertencia sobre el valor y alcance del documento. 

 

Se incluye en ella, como se deriva del deber impuesto en el artículo 147 del Reglamento Notarial, la información general sobre los efectos de las obligaciones que van a asumir, cada cual en el concepto en que interviene, ya sea como deudor, fiador, etc.

 

Redacción conforme a minuta.

 

También se advierte de algo que los comparecientes conocen muy bien: que la escritura ha sido redactada según minuta entregada por la entidad acreedora, con arreglo a condiciones generales de la contratación de la entidad. Y los comparecientes lo suelen saber porque poco han podido negociar en la hipoteca.

 

Derecho a examinar el proyecto de escritura.

 

Todo consumidor tiene derecho a examinar gratuitamente el proyecto de escritura en la Notaría en los tres días hábiles anteriores a la firma, debiendo hacerse constar si ha hecho o no uso de dicho derecho. Lo triste es que normalmente se enteran en ese momento de que tenían ese derecho, pues nadie les había avisado. Quizás esto tenga algo que ver con que las minutas hipotecarias muchas veces no llegan con esa antelación al despacho. No obstante, eso no sería obstáculo para que acudiera con los documentos precontracuales y solicitar una explicación pormenorizada de los mismos.

 

Lugar del otorgamiento.

 

Se debe consignar en esta cláusula también si la escritura ha sido otorgada por los interesados y por la entidad de crédito en la misma Notaría.

 

Información precontractual.

 

Se hace constar también que se ha informado de la obligación de la entidad de crédito de poner a disposición del cliente la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que ésta se ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación. De nuevo, se obliga a informar en la escritura sobre un derecho que es posible que ya no pueda ser ejercitado, como es el examen previo del documento precontractual, si éste no ha sido entregado previamente al cliente.

 

Coincidencia de lo negociado con lo que consta en la escritura.

 

Esta cláusula final ratifica que se aceptan finalmente las condiciones ofrecidas en la oferta vinculante y que ésta y la FIPER no presentan discrepancias con lo finalmente consentido en la escritura. Por eso hay que tener siempre la FIPER al leer un préstamo hipotecario, pues hay que comprobar la coincidencia de las condiciones.

 

Información sobre intereses, si se trata de un préstamo a interés variable.

 

Se debe informar sobre la existencia o no de instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés y simulación de cuotas en diversos escenarios económicos y probable variación en el tiempo del tipo de interés, especialmente que el tipo de interés aplicable durante el período inicial es o no es inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores. También hay que hacer constar es que el interés de referencia pactado es uno de los oficiales.

 

Cláusulas suelo y techo.

 

De haber cláusulas suelo y techo, o sólo suelo, o de darse el resto de circunstancias que así lo exijan, se deberá además proceder a consignar la famosa y deplorable expresión manuscrita, que traté en este y este post. Además, en este caso, y sin perjuicio de que el Notario ya habrá explicado la situación al solicitar la expresión manuscrita, al leer la cláusula en el cuerpo de la escritura y al exponer que sí existe en el préstamo concreto, habrá de nuevo de informar de que  existen límites ante la variación del tipo de interés y de las diferencias entre los límites al alza y a la baja.

 

Variaciones significativas de las cuotas. La carencia.

 

También hay que consignar expresamente que se ha informado de cualquier aumento relevante, que pudiera producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas, como por ejemplo haber pactados cuotas crecientes o por la existencia de períodos de carencia. Los períodos de carencia suelen pactarse para el momento inicial del préstamo, con el objeto de aligerar la carga que suponen las cuotas mensuales, ya que durante dichos períodos únicamente se pagan intereses, sin amortizar capital. Por ello, una vez finalizado el período de carencia, las cuotas pasan a comprender intereses y capital, y por tanto, son mayores que inicialmente.

 

Compensación por desestimiento.

 

Hay que advertir expresamente sobre el régimen de la compensación por desestimiento, total o parcial, que se da cuando el prestatario entrega cantidades antes de su vencimiento para bien rebajar la cuota mensual bien para acortar tiempo. En este caso hay que advertir de su existencia, efectos y alcance, y de los porcentajes pactados, teniendo en cuenta los límites de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que se establecen, especialmente, si el préstamo o crédito hipotecario recae sobre una vivienda y el prestatario es persona física. Los máximos serán del 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, y del 0,25 por ciento cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior.

 

Moneda del préstamo en hipotecas multidivisa.

 

Debido a los problemas que se han generado en el pasado con hipotecas denominadas en divisas extranjeras, y sometidas a los riesgos del tipo de cambio, como por ejemplo en yenes, hay que advertir, en los casos en que no sea denominado en euros el préstamo, de los riesgos de fluctuación del tipo de cambio.

 

Otras advertencias y cuestiones finales.

 

Finalmente, hay que hacer constar que se ha comprobado que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato no implican para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras. También que se ha informado al cliente de los costes de la escritura notarial.