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Las viviendas unifamiliares aisladas ¿son o no son legales?

29 oct. 2014
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Uno de los supuestos urbanísticos típicos en los municipios de interior valencianos, aunque también en el resto de nuestro país, es la existencia de viviendas familiares aisladas que se han edificado en terreno que no tiene la consideración de urbano

 

La competencia sobre la materia es autonómica, y en la Comunitat Valenciana, ahora se regula en la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP), pendiente de desarrollo reglamentario. A ella dediqué este otro post relativo a la declaración de obra nueva por antigüedad.

 

Existe la creencia generalizada que todas las edificaciones que se han realizado sin licencia previa y fuera del casco urbano de los municipios son ilegales. Dicha afirmación no es del todo correcta, ya que en la mencionada norma existen supuestos en los que, cumpliendo ciertos requisitos, que incluyen no afectar a suelo protegido, la edificación es legal, o legalizable en su caso.

 

Lo cierto es que lo correcto y estrictamente legal es edificar en terreno urbano o urbanizable, habiendo previamente adquirido el terreno la condición de solar, o edificar en terreno no urbanizable previa licencia en los supuestos en que la Ley permite la edificación en este tipo de suelo, que compruebe que se cumplen todos los requisitos legales.

 

¿Qué es vivienda aislada y familiar?

 

Utilizando la definición de vivienda aislada y familiar a que se refería el artículo 450 del actualmente derogado Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, aprobado por Decreto de 19 de mayo de 2006, consideramos vivienda familiar aislada aquella vivienda que está localizada en una única parcela con acceso independiente, no estando permitida la agrupación de viviendas en la misma parcela, aun cuando lo sean bajo la forma de la propiedad horizontal, ordinaria o tumbada, o se tratara de una copropiedad con adscripción de uso. 

 

Se entenderán incluidos en este supuesto tanto las edificaciones de nueva planta como las reformas o rehabilitaciones de edificaciones existentes que supongan un aumento de la superficie construida, tanto en ocupación, altura o volumen. 

 

¿Cuándo puedo construir una vivienda aislada y familiar en suelo no urbanizable?

 

Es el artículo 197 de la LOTUP se dice que la zonificación del suelo no urbanizable podrá prever, en función de sus características y con carácter excepcional, el uso y aprovechamiento destinado a vivienda aislada y familiar, cumpliendo los siguientes requisitos:

 

1. Se permitirá, excepcionalmente, edificar en parcelas de perímetro ininterrumpido que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento, que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda.

 

-La referencia a la excepcionalidad quizás sea superflua, ya que de cumplirse los requisitos legalmente determinados en el artículo, la Administración estaría obligada a conceder la licencia sin poder acudir a decisiones arbitrarias o discrecionales.

 

-El sustento de la edificación debe ser una única parcela, y si son varias debería procederse previamente a su agrupación. Se recoge además expresamente que el perímetro de dicha parcela debe ser ininterrumpido, por lo que se excluye la posibilidad de que fincas discontinuas, agrupadas como tales, sean la base de la vivienda familiar aislada. Este requisito queda ahora explícito en la Ley.

 

-Se requiere además, que la parcela tenga no solo la superficie mínima exigible, sino también la forma necesaria para cumplir con las determinaciones de edificabilidad. Por ejemplo, que existan unos determinados metros de linde frontal, o una distancia concreta desde el acceso a la edificación. Todo ello además debiendo cumplir otras normas sectoriales como la distancia mínima a carreteras y viales de circulación, si se diera el caso.

 

-El Planeamiento podrá determinar una superficie mínima mayor de una hectárea, pero nunca menor de ésta.

 

-En la normativa anterior se hablaba además de fincas legalmente parceladas, entendiéndose por éstas las que resulten de la debida aplicación de la normativa de parcelación, que vuelve a la determinación de la parcela mínima para vivienda, que es de una hectárea por vivienda (STSJCV de 30 de diciembre de 1997), sin que el planeamiento pueda establecer una superficie mínima inferior.

 

2. La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del dos por cien de la superficie de la finca rústica; el resto de ella habrá de estar y mantenerse con sus características naturales propias o en cultivo. No obstante, el plan podrá permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre la rasante natural, cuya superficie no exceda del dos por cien de la superficie de la finca rústica en que se realice.

 

-Aclara que el resto de ella deberá estar y mantenerse con sus características naturales propias o en cultivo. Y por ello quizás la referencia que hace a “finca rústica”, cuando la nomenclatura correcta debería ser, como dice el propio artículo 197, suelo no urbanizable.

 

-Esta superfície mínima es exigible para cualquier tipo de edificación destinada a vivienda, por lo que también será plenamente aplicable para cabañas de madera y para viviendas prefabricadas

 

-En cuanto a los servicios complementarios, en la anterior redacción de la norma, no podían exceder la superficie ocupada por la edificación, mientras que ahora se aclara que será del dos por ciento, con independencia del porcentaje de ocupación de la vivienda.

 

-No se establece un máximo de superficie construida en el supuesto de edificarse en una parcela con varias hectáreas. 

 

3. La edificación estará situada fuera de los cursos naturales de escorrentías y se respetarán las masas de arbolado existente y la topografía del terreno.

 

4. Se exigirá una previsión suficiente de abastecimiento de agua potable, una adecuada gestión de los residuos y un tratamiento adecuado de las aguas residuales que impida la contaminación del suelo. Los costes de estas infraestructuras o instalaciones serán a cargo del propietario.

 

5. La construcción no formará núcleo de población conforme lo establecido en el planeamiento urbanístico, quedando prohibidas las agrupaciones de viviendas en una misma parcela, así como las que tengan características propias de las viviendas colectivas.

 

Es necesario obtener licencia administrativa municipal

 

Según el artículo 201 de la LOTUP, dichos actos edificatorios serán autorizables por el Ayuntamiento mediante el otorgamiento de las correspondientes licencias municipales, sin previa declaración de interés comunitario. En estos casos, además de los informes o las autorizaciones legalmente exigibles, deberán emitirse informes por las conselleries competentes por razón de la materia, debiendo incorporarse en las licencias correspondientes las condiciones incluidas en los mismos. 

 

En todo caso, el transcurso del plazo previsto legalmente para otorgar la licencia municipal en estos supuestos tendrá efectos desestimatorios, considerándose denegada la autorización. No podrán iniciarse obras o instalaciones en el medio rural sin que previamente se obtengan las licencias municipales para su lícito funcionamiento.

 

Para obtener la licencia hay que vincular la totalidad de la parcela a la edificación

 

Según el artículo 200 de la LOTUP, las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable se otorgarán tras hacer constar el propietario en el registro de la propiedad la vinculación de la finca o parcela, o parte de ellas, con superficie suficiente según esta ley y el planeamiento urbanístico, a la construcción autorizada, y la consecuente indivisibilidad de la misma, así como a las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. 

 

Esta vinculación registral actúa a modo de nota de afección de expediente de infracción urbanística, por lo que no se pueden inscribir las nuevas edificaciones (ni aunque se trate de edificaciones complementarias, tales como garaje, barbacoa, piscina, etc.) sin licencia ni por antigüedad, según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de abril de 2011.