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La expresión manuscrita en los préstamos hipotecarios es exigible al hipotecante no deudor según la DGRN.

07 nov. 2014
Typic

Es conocida mi posición acerca de la desafortunada expresión manuscrita en los préstamos hipotecarios, que traté en este post y continué en este otro. Sin lugar a dudas, mi postura no puede ser más negativa, y es por ello que me sorprende leer Resoluciones como la de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de septiembre de 2014.

 

Dicha Resolución trata el supuesto de una escritura de préstamo hipotecario con cláusula suelo que fue calificada negativamente por el Registrador de la Propiedad. La calificación negativa se basa en que falta la expresión manuscrita de los hipotecantes no deudores. Sí, han leído bien, de los hipotecantes no deudores. 

 

¿Pero la expresión manuscrita no era para el prestatario persona física?

 

Cualquiera que conozca mínimamente la Ley, lo primero que pensará es "¿Pero eso no es solo para deudores personas físicas?". La respuesta era que sí, hasta que, en una inverosímil Resolución, la Dirección General crea nuevos supuestos de aplicación donde no los había.

 

Siendo como es la expresión manuscrita una anomalía en nuestro derecho, lo normal es que cualquier intérprete de la norma tienda a minimizar sus efectos. Pues en este caso ocurre lo contrario: se amplía su ámbito de aplicación a los hipotecantes no deudores, como titulares de una vivienda que se ofrece como garantía hipotecaria. 

 

Yo me pregunto: ¿Y por qué no a los fiadores, que indirectamente pueden devenir deudores y por tanto ver afectada su vivienda?. Y ya puestos, a las mercantiles que sean titulares de una vivienda que sea la habitual de un socio, del administrador o de un tercero. Y a los cónyuges o parejas de hecho que sin ser prestatarios, fiadores, deudores ni hipotecantes consientan a la hipoteca en garantía de deuda ajena. Por pedir, que no quede.

 

Tiene la Resolución un razonamiento incoherente, en el que parece que la Dirección General empieza la casa por el tejado, esto es: sabe lo que quiere resolver y busca el camino para llegar a ello. No quiero creer que tenga algo que ver el hecho de que la escritura notarial quede un poco más desvirtuada cuantas más anomalías como la expresión manuscritas haya.

 

El supuesto: Una mercantil prestataria un matrimonio hipotecantes no deudores.

 

En el supuesto concreto, en la escritura de préstamo hipotecario con cláusula suelo compareció una mercantil como prestataria, y un matrimonio como hipotecantes no deudores, recayendo la garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual. Como acertadamente defendió el notario autorizante, el artículo 6 presenta un tenor literal y claro con requisitos cumulativos, no dándose el primero de ellos: que el prestatario fuera persona física, ya que el prestatario es una mercantil

 

Se prescinde absolutamente de la interpretación literal.

 

Pero aunque interpretáramos que el artículo 6 de la Ley 1/2013 debe regir si hay un obligado persona física en concepto de deudor, la conclusión de la Dirección General es insostenible, y la aplicación del artículo 6 de la Ley 1/2013, debe desecharse directamente porque la norma se encuentra bajo la rúbrica "Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario", el prestatario debe ser persona física y hipoteca debe recaer sobre una vivienda.

 

Pese a ello, el Registrador prescinde directamente de la interpretación literal, que es la primera interpretación que se debe hacer de las normas, pues entiende que hay que "superar un análisis meramente literalista de la norma". Superar se define como ser superior a alguien o algo, lo que quiere decir que el Registrador, y con él la Dirección General, tienen un criterio superior, y por tanto mejor, que la Ley y que el mismo Código Civil, cuyo artículo 3 está temblando desde que leyó la Resolución.

 

Lo que puede superarse son criterios, interpretaciones o teorías, pero nunca la dicción literal de la Ley. Si la Ley está clara, no cabe superarla: In claris non fit interpretatio. Lo que se está haciendo es una interpretación absolutamente libre de la norma, algo que no compete a la Dirección General. 

 

La base del razonamiento, en la Exposición de Motivos de la Ley.

 

Primero, se remite el Registrador a algo que carece de eficacia jurídica, la Exposición de Motivos de la Ley 1/2013, para entender que lo que quiere el legislador es proteger, en general, a todos los ciudadanos que pueden sufrir la pérdida de su vivienda habitual. Por muy loable y protectora que sea la intención del legislador, a ella sólo hay que acudir cuando la Ley no está clara, y en este caso no procede.

 

Segundo, indica además la Resolución que se debe procurar una interpretación de las normas «pro consumatore», que impide la interpretación literal, y que ha de favorecer la información y por ende la protección del usuario de servicios financieros. 

 

Personalmente, no entiendo ese afán por extender la expresión manuscrita sobre la base de que protege al afectado. Y no lo entiendo porque todavía no he llegado a comprender cómo protege la expresión manuscrita a quien queda obligado a formalizarla, pues soy de la opinión que dicha cláusula lo que hace es entorpecer su posible defensa ante una posible declaración de abusividad judicial, logrando el pernicioso efecto de legitimar sin duda alguna la existencia y valor de una cláusula generalmente abusiva, predispuesta y perjudicial para sus intereses.

 

No podemos perder de vista quién es deudor, prestatario o hipotecante no deudor.

 

Pero haciendo abstracción de ello, y por tanto prescindiendo del dato de que poco o nada protege, lo cierto es que dicha norma se centra en los deudores hipotecarios. Repetimos, por si no queda claro: En los deudores hipotecarios. Desde el propio título de la Ley 1/2013 (reforzar la protección a los deudores hipotecarios), hasta la Exposición de Motivos a la que alude el Registrador, que dice, entre otras cosas: “perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores que, a causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación económica o patrimonial”. 

 

Todo ello por no hablar del tenor absolutamente literal y demoledor del artículo 6, que lo limita expresamente al prestatario persona física. Y además el artículo, por dos veces y en sus dos párrafos, habla de prestatario. Ni siquiera habla de deudor, aunque la Ley se refiera constantemente a los deudores hipotecarios, confundiendo ambos conceptos. 

 

Recordemos que, según el Código Civil, prestatario es quien recibe en préstamo dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Por tanto, el prestatario siempre es deudor, pero el deudor puede no serlo en carácter de prestatario: Por ejemplo, un fiador al que se requiere el cumplimiento de la obligación se puede defender que adquiere el carácter de deudor subsidiario, pero nunca un hipotecante en garantía de deuda ajena será deudor. Será responsable real, pero no deudor.

 

El hipotecante no deudor no configura la obligación que garantiza.

 

Por otra parte, el artículo 6 intenta atajar la falta de información derivada de la aplicación de una cláusula suelo abusiva, que es una de las circunstancias de la negociación del préstamo que definen de manera sustancial el precio que debe pagar el prestatario por recibir el dinero. Por tanto, a quien afecta directamente es al prestatario. Es el prestatario quien negocia el préstamo, no el hipotecante en garantía de deuda ajena, que carece de toda posibilidad de negociación, pues lo único que hace es garantizar una deuda que él no configura.

 

Tan es así que ni el Banco de España ni el legislador pensaban en ese supuesto, que el contenido de la expresión manuscrita no se puede adecuar al hipotecante no deudor ni a otros intervinientes en el préstamo hipotecario. Como comenta mi compañero Notario de Rianxo José María Rilo Nieto en Twitter debería decir algo tan absurdo como "soy conocedor de que el préstamo hipotecario que no he negociado con el banco porque no soy deudor tiene suelo”

 

¿Protegemos al deudor, a la vivienda, a ambos o a ninguno?

 

Otro razonamiento del Registrador es que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2013, consideró que la manifestación de ser la finca que se grava con hipoteca vivienda habitual es exigible siempre que se hipoteque una vivienda por una persona física, ya sea deudor o hipotecante no deudor, dada la transcendencia de dicha manifestación a efectos de la ejecución hipotecaria con independencia de que el prestatario sea persona física o jurídica. 

 

Como se aprecia, no tiene nada que ver el hecho de que se proteja al titular de una vivienda mediante la aplicación de uno u otro procedimiento ejecutivo, con el hecho de que un hipotecante no deudor negocie cómo se configura la deuda de la que responde. Puedo estar de acuerdo con que a este hipotecante no deudor persona física se le exija la manifestación de si es o no vivienda habitual, para que quede más o menos protegido en ejecución, pero es que nada tiene que ver eso con el caso que nos ocupa.

 

La incidencia del Real Decreto-Ley 6/2012.

 

Otra cosa que llama la atención que la Resolución constantemente se está refiriendo al deudor y al prestatario, e incluso dice que “ciertamente el artículo 6 de la Ley 1/2013 no se refiere al hipotecante no deudor”, pero toma como justificación que Ley 1/2013 “utiliza una terminología habitual en la normativa de consumo sobre productos financieros” y que la Ley modificó el Real Decreto-Ley 6/2012 incluyendo un artículo 3 bis en el que se establece que los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal.

 

Este último y extraño razonamiento lo aplica de modo similar el Registrador, “como colofón de todo ello” (eso no es mío, lo dice literalmente), al exponer que el Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo, en su artículo 2 dice que las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario. 

 

O sea, que el Registrador, como “colofón” se remite a un Real Decreto-Ley que nada tiene que ver con la expresión manuscrita, que es anterior a la Ley 1/2013 que la impone y que expresamente además se circunscribe a las “medidas previstas en este Real Decreto-Ley”. Pero ahí está la Dirección General para apoyar indirectamente esa idea justificando que una Ley que modifica el Real Decreto-Ley, dice para éste lo que no dice para sí. Dicho de otro modo, ¿y entonces si la Ley 1/2013 lo tiene tan claro, por qué no lo dice expresamente en su texto?. La respuesta es simple: Porque tenía claro que no se aplicaba.

 

Y dejamos lo mejor para el final.

 

Aún queda hueco en la Resolución para que la Dirección General se justifique un poco más, quizás temiendo que lo dicho hasta ahora no supere una interpretación crítica, ya que dice que  “aunque los argumentos expresados hayan de bastar para interpretar el artículo 6 de la Ley 1/2013 en sentido amplio”. Excusatio non petita, accusatio manifesta.

 

Y esa traca final no es otra que crear un oxímoron al entender que en este caso, el hipotecante no deudor es deudor. Copio literalmente porque no tiene desperdicio: “En efecto, la cláusula séptima de la escritura establece, claramente, que la constitución de la hipoteca lo es sin perjuicio de la responsabilidad personal e ilimitada (del hipotecante no deudor) y en su caso solidaria de la parte prestataria para el cumplimiento de las obligaciones contraídas…”. Interpreta de manera absolutamente errónea que la responsabilidad personal e ilimitada y en su caso solidaria lo es del hipotecante no deudor. Lo que quiere decir es que la hipoteca en garantía de deuda ajena se constituye sin perjuicio de la responsabilidad personal e ilimitada del deudor.

 

Sigue diciendo lo siguiente: “…extremo que debe ser resaltado por la trascendencia que tiene en la posición del hipotecante frente a la entidad acreedora y que le separa de la responsabilidad estrictamente limitada al bien garantizado que debe presidir la figura del hipotecante no deudor conforme al artículo 140 de la Ley Hipotecaria”. En dos líneas la Dirección General no solo prescinde de la voluntad real del hipotecante no deudor, sino que además lo convierte peligrosamente en fiador.

 

¿Alguien da más?