Blog

Las viviendas unifamiliares anteriores a 1975 en la Comunitat Valenciana

11 nov. 2014
IMG_4844

La Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, también conocida como LOTUP, que entró en vigor el pasado 20 de agosto de 2014 tiene varias previsiones que afectan a las edificaciones, o conjunto de ellas, realizadas sin licencia, de tanta importancia en todo el territorio nacional en general, y en la Comunitat Valenciana en particular.

 

Lo cierto es que las cuestiones urbanísticas han sido de especial importancia y relevancia dentro de la Comunitat Valenciana, pero también en otras Comunidades que han intentado atacar el problema de manera amplia, como por ejemplo en Andalucía, cuya última normativa suponía la posibilidad de regularizar unas 300.000 edificaciones ilegales, según cálculos de la propia Junta, para alegría de unos y enfado de otros.

 

Perspectivas de la Ley.

 

La normativa valenciana no ha ido tan lejos, y ha intentado atacar el problema desde varias perspectivas, que podría decirse actúan como contrapesos entre sí: Por un lado aumenta el plazo de caducidad de la acción de restauración de legalidad urbanística a quince años, en un aviso de que a partir de ahora la actuación contra el propietario infractor es más probable. Por otro, arbitra procedimientos para que viviendas aisladas y asentamientos residenciales pasen a tener una cierta legalidad.

 

La primera de las medidas es la ampliación del plazo para declarar obras por antigüedad, que pasa de cuatro a quince años, que ya traté de manera más extensa en este post.

 

La segunda de las medidas es el tratamiento completo de los asentamientos residenciales en suelo no urbanizable sobre los que no se pueden aplicar medidas de restauración de la legalidad urbanística o han quedado en situación de fuera de ordenación. Como dice la Exposición de motivos de la Ley, se propone la reducción de los impactos que producen en el medio rural a través de un plan especial y un programa de actuación. Estos núcleos de viviendas conservarán el carácter rural, y las obras a realizar, que serán sufragadas por los propietarios, deberán ser las mínimas imprescindibles para eliminar dichos impactos. Una vez construidas las infraestructuras necesarias, las viviendas podrán ser legalizadas mediante la solicitud de la preceptiva licencia de legalización.

 

Situación especial de las edificaciones aisladas sin licencia.

 

La tercera de la medidas, a la que me voy a referir con un poco más de detenimiento es la que contiene la Disposición Final Segunda de la Ley, y que se recoge bajo la rúbrica “situación de determinadas edificaciones aisladas sin licencia”, lo que significa que no cualquier edificación va a estar incluida en el ámbito de aplicación de la Disposición, sino únicamente aquellas que cumplan cumulativamente todos sus requisitos, que pueden sintetizarse en que sean aisladas, se ubiquen en suelo no urbanizable, carezcan de licencia y sean anteriores a la entrada en vigor de la Ley 19/1975 de 2 de mayo.

 

Dice el texto del artículo que “Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”.

 

Requisitos de las edificaciones aisladas sin licencia.

 

Las edificaciones aisladas son aquellas que no constituyen un asentamiento residencial ni urbanístico, ya que para ellas están previstas las medidas de actuación general vistas antes y que se canalizan por los planes y programas. Qué se entienda por asentamiento residencial ya dependerá de la densidad, ubicación, servicios, etc. 

 

Habla el articulo de edificaciones, y aunque parece que está pensando principalmente en viviendas unifamiliares aisladas, no excluye otros tipos de edificaciones que no sean congruentes con el uso del suelo sobre el que se asientan. Ahora bien, lo que sí se requiere es que no haya variado el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de Ley.

 

Dichas edificaciones deben ubicarse en suelo no urbanizable, que es, conforme determina el articulo 28 es el que se contrapone al urbano y urbanizable. Añade que el plan general estructural clasificará como suelo no urbanizable los terrenos que zonifique como zonas rurales.

 

Su construcción debe ser anterior a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que fue el 25 de mayo de 1975. Para acreditar la antigüedad de la construcción, será suficiente certificado emitido por técnico debidamente cualificado, que no necesitará visado, o por el propio técnico municipal. También podrá acudirse a determinar la fecha de finalización de la edificación por lo que determine el Catastro.

 

Deben carecer de licencia urbanística municipal para la ubicación en suelo no urbanizable o rural, lo cual será la regla general, ya que, de existir licencia o bien no sería necesario haber esperado hasta 2014 para proceder a su regularización, o bien ya se habrá consumado el expediente de legalización urbanística. De hecho, lo que parece querer decir la Ley es que no tengan licencia porque no pudieran tenerla en su momento, o porque no la hayan podido obtener con posterioridad. Por ejemplo, una edificación anterior a 1975 pero que con un plan posterior quedó en terreno rural protegido. 

 

Solución y consecuencias para estas edificaciones aisladas sin licencia.

 

Por ello, entiendo que bastará para autorizar la declaración de obra nueva de dichas edificaciones que, junto con el certificado técnico sobre la fecha de su construcción, el Ayuntamiento expida un certificado en que se haga constar que dicha edificación, por ejemplo, no estaba en zona protegida al entrar en vigor la Ley, siempre que además constate otro de los requisitos: que no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. Dicha circunstancia entiendo que debe ser acreditada, y no meramente manifestada por el titular, por lo que procederá la presentación de certificado municipal en que se haga referencia a este punto.

 

La consecuencia jurídica que atribuye la norma es que se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia, lo que realmente implica que no se le van a aplicar a estas edificaciones las restricciones que para las declaraciones por antigüedad existen, aunque la base de la norma sea precisamente la antigüedad. A todos los efectos, la licencia se entiende existente por ministerio de la Ley.