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Cómo se lee una escritura de préstamo hipotecario: Capital, plazo e interés (I)

05 ene. 2015
Como se lee un préstamo hipotecario 1

Quizás el documento que más obliga a las personas, al menos si hablamos de duración en el tiempo y de cuantía, es el préstamo hipotecario. Si pensamos que fácilmente un prestatario, que es quien recibe el dinero, queda vinculado a la entidad que se lo presta durante unos treinta años de media, comprometiendo una parte importante de su economía familiar, veremos la importancia que éste tiene. Por eso me gustaría explicar de manera general cómo se lee en la notaría una escritura de préstamo hipotecario.

La escritura de préstamo hipotecario tiene al menos tres partes separadas: las cláusulas financieras, las cláusulas no financieras y las advertencias notariales. De tratarlas todas juntas saldría, más que un post, un ensayo, por lo que voy a tratarlas en artículos separados. 

Este primer post, trata sobre los conceptos básicos, como son el capital, plazo, interés ordinario y TAE. El segundo tratará sobre gastos y pagos (amortización anticipada, comisiones y otros gastos), el tercero sobre la constitución y aseguramiento de la garantía, y el cuarto sobre los intereses de demora y ejecución hipotecaria. Se pueden completar con el post ya publicado sobre advertencias notariales y protección de consumidores.

Obviamente, cada Banco tiene sus peculiaridades, y cada hipoteca tiene sus condiciones particulares, por lo que esta serie de posts debe entenderse como una guía con los conceptos más comunes, para que el futuro prestatario tenga ciertas nociones básicas de qué es lo que el Notario va a leer el día de la firma. Por ello, se recomienda encarecidamente además en primero lugar consultar tanto al propio Banco para saber las condiciones, como al Notario, que por otro lado, es un derecho y es gratuito.

 

Parte expositiva de la escritura de préstamo hipotecario.


Una vez identificadas las partes se califica el documento como escritura de préstamo o crédito hipotecario y se afirma que las partes tienen capacidad legal suficiente para su otorgamiento. Si la tienen, claro, pues una de las actuaciones notariales más importantes es asegurarse de que las partes son capaces para obligarse.

Continúa la escritura con la parte expositiva, en la que normalmente se identificará la finca que va a ser objeto de la hipoteca, incluyendo entre otros los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Seguidamente, se suele exponer que los comparecientes, que en adelante serán identificados como “parte deudora” han solicitado un préstamo que les ha sido concedido con una finalidad concreta, que podrá ser, entre otras, la adquisición de la vivienda previamente descrita, o la reinstrumentación de deudas propias o a la adecuación de un local para uso comercial.

Y es a partir de ahí cuando nos metemos de lleno en la parte más importante de la escritura, que es cuando empezamos a exponer las denominadas cláusulas financieras, que encontramos numeradas y que van a configurar la parte esencial del contrato de préstamo hipotecario, pues van a ser las relativas al capital, intereses, comisiones o forma de amortización. 


El capital, o lo que es lo mismo, cuánto dinero me presta el Banco.

 

Se comienza por indicar el capital del préstamo, también denominado principal, que no es otra cosa que la cantidad en euros que la entidad financiera presta al deudor y que por tanto éste se obliga a devolver. Y tiene que devolverlo porque el Banco se lo ha entregado, haciéndose constar en la escritura también el modo en que dicho capital, es aceptado por el deudor, lo cual se materializa mediante el ingreso en una cuenta abierta en la entidad de crédito prestamista, cuya numeración se especifica en la misma cláusula. 

Normalmente, y sobre todo cuando la hipoteca financia la adquisición de un inmueble, se incluye la mención de que el capital ha sido entregado con anterioridad a la firma de la escritura, por lo que la parte deudora lo declara recibido a su plena satisfacción. Esto es lógico pues al firmar de manera seguida la compra y la hipoteca, los fondos deben estar a disposición del deudor para pagar al vendedor.

 

El plazo, o cuánto tiempo voy a tardar en devolver el préstamo.

 

Se fija después la duración del contrato de préstamo, determinando el plazo en el que se debe devolver íntegramente el capital prestado. Se suele hacer constar el número de cuotas mensuales en que se amortizará el préstamo, aunque nada obsta a que dichas cuotas sean trimestrales, semestrales o por ejemplo anuales. Del mismo modo, se indica que dicho plazo comienza el día de la firma de escritura, consignándose fecha del primer y último pago, para que no haya dudas sobre los vencimientos.

Hay Bancos que permiten prever un plazo máximo (por ejemplo, cuarenta años), pero pactar inicialmente uno menor (por ejemplo, treinta años), quedando a voluntad del deudor estirar el plazo dentro de ese tope máximo. También se puede cancelar anticipadamente el préstamo, o rebajar el tiempo, como veremos, mediante la amortización anticipada.

El interés, o cuánto me cobra el Banco por prestarme el dinero.

 

El Banco gana dinero en un préstamo hipotecario fundamentalmente con dos conceptos: las comisiones, que luego veremos, y los intereses. Por eso, estos intereses se denominan ordinarios o remuneratorios, ya que son la ganancia pactada con el Banco por prestar el dinero. El tipo de interés suele ser nominal y calculado en base anual.

Los intereses son un porcentaje que se aplica sobre el capital prestado y que se pagan durante todo el tiempo que dure el contrato, por ello es importante determinar cómo se van a pagar esos intereses, lo cual normalmente supondrá que, junto con el pago de capital, se abone la parte de intereses que corresponde, en lo que se denomina cuota mixta, que está formada por una parte de capital más otra de intereses. 

Habitualmente, se utiliza el sistema francés de amortización, incluyéndose la fórmula en el cuerpo de la escritura, y teniendo este sistema la peculiaridad de que la cuota comienza con una proporción elevada de intereses y pequeña de capital, para ir invirtiendo la proporción a medida que va desarrollándose el préstamo. De este modo, las primeras cuotas son en una parte muy grande interés y en una parte pequeña capital, y las últimas cuotas prácticamente no implican pago de interés y sí una gran cantidad de capital.

También pueden pactarse períodos de tiempo, denominados de carencia, en los que mensualmente se pagan intereses, pero no se devuelve capital. No es ese pago, por tanto, y técnicamente hablando, una cuota, pues ésta implica asociada la devolución de capital al pago de intereses.

 

Interés fijo, variable, o ambos.

 

El tipo de interés puede pactarse fijo por toda la vida del préstamo, en cuyo caso el tipo permanecerá invariable y por tanto las cuotas serán iguales durante toda la vida del préstamo. El tipo de interés es variable cuando cambia durante la vida del préstamo en función de unos índices.

Sin embargo, normalmente todo préstamo hipotecario tiene una mezcla de ambos. Suele haber una primera fase, denominada de interés fijo, que no es otra cosa que el período de tiempo inicial en que se respeta el tipo pactado, sin variaciones. Dicho período suele ser trimestral, semestral o anual, aunque hay minutas de entidades de crédito que lo extienden hasta los tres e incluso cinco años. Durante dicho período la cuota se debe mantener estable. Finalizada esta primera fase de interés fijo, se pasa a la fase de interés variable, que será el resto de la vida del préstamo.

El interés entonces variará en función de los siguientes parámetros: En primer lugar hay que determinar cada cuánto tiempo se revisará, y por tanto, variará el interés. Normalmente las revisiones son cada año, pero últimamente muchas entidades están rebajando las revisiones al trimestre o al semestre. Si fueran anuales, cada año se revisará el tipo de interés y, con el nuevo tipo, se calcularían cuotas para los siguientes doce meses, y así sucesivamente hasta el final del préstamo.

El tipo aplicable en las revisiones se calcula sumando dos conceptos, el índice de referencia y el diferencial. El índice de referencia más conocido y utilizado es el Euribor, que se publica en el Boletín Oficial del Estado, pero hay otros índices que igualmente pueden ser aplicables. Para el supuesto de que por causas ajenas a las partes no pudiera obtenerse para algún período de revisión el tipo de referencia indicado, se pacta uno sustitutivo. El diferencial es el porcentaje que se suma a éste, por ejemplo: 1,50%.

 

La tasa anual equivalente (T.A.E.). Esa gran desconocida.

 

La Tasa Anual Equivalente se introdujo en el mercando bancario para que, con una única cifra, los consumidores pudieran comparar las distintas ofertas. La razón es que si el consumidor se fija sólo en el tipo de interés para contratar un préstamo, puede dejar de lado magnitudes importantes, como la comisión de apertura, que tengan un impacto importante en la vida del préstamo. 

Por eso, la T.A.E. tiene en cuenta los pagos reales que el deudor hace durante un período anual, exceptuando los gastos que la parte deudora tendría que pagar por el incumplimiento de alguna de sus obligaciones y los extra bancarios, como los aranceles notariales.