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Cómo se lee una escritura de préstamo hipotecario (II): Amortización anticipada, comisiones y gastos

12 ene. 2015
Préstamo hipotecario 2

 

Siguiendo con la serie de posts sobre la explicación de una escritura de hipoteca, continuo con la segunda parte de la exposición, que se centra en la amortización anticipada, comisiones y otros gastos. El primer post trató sobre los conceptos básicos, como son el capital, plazo, interés ordinario y TAE. El tercero tratará sobre la constitución y aseguramiento de la garantía, y el cuarto sobre los intereses de demora y ejecución hipotecaria. Se pueden completar con el post ya publicado sobre advertencias notariales y protección de consumidores.

 

La amortización anticipada: Pagar antes de tiempo puede ser rentable.

 

En las escrituras de préstamo hipotecario se incluye también la posibilidad de, si la parte deudora así lo solicita, practicar amortización anticipada total o parcial del préstamo. Eso quiere decir que, si la parte deudora puede y quiere, comunicará a la entidad de crédito que quiere entregar anticipadamente una parte del capital. Puede pactarse que habrá un mínimo para amortizar anticipadamente, y suele además establecerse que el pago anticipado deberá coincidir con la fecha de vencimiento de una cuota cualquiera del préstamo.

Con la amortización anticipada se gana que el capital que se entrega deja de generar intereses desde ese momento, pese a que normalmente habrá que abonar a la entidad de crédito una comisión, denominada compensación por desestimiento.

En cualquier caso, las entregas anticipadas de capital se aplican en primer lugar al pago de intereses, comisiones y recargos que en su caso se hayan devengado, y el resto a la amortización del capital. Se deberán fijar entonces las nuevas cuotas, manteniéndose las demás condiciones del préstamo, pero, si el deudor lo solicita expresamente, la amortización anticipada se podrá aplicar a reducir el plazo, pagando las últimas cuotas y manteniendo el importe de las demás.

 

¿Cuáles son las comisiones más usuales en los préstamos hipotecarios?


Las comisiones previas son la de estudio y la de apertura: Es lo que cobra el Banco, por una sola vez cada una, respectivamente por haber estudiado la situación financiera y viabilidad de la operación y concedido el préstamo. Puede parecer que son lo mismo, y que se está duplicando el cobro. Y aunque formalmente obedecen a dos conceptos distintos, en mi opinión es así, pues la comisión de apertura, que supone que se cobra por conceder el préstamo, ya debería englobar el cobro de todos los pasos previos a la concesión efectiva del préstamo.

La comisión por subrogación de deudor es la que cobrará el Banco, en su caso, si durante la vida del préstamo hipotecario se produce un cambio en la figura del deudor, por ejemplo porque otra persona, distinta del deudor inicial, continúa pagando la hipoteca por la causa que sea. Es una comisión potencial, de modo que sólo existirá cuando el nuevo deudor sea aceptado, expresa o tácitamente, por la entidad acreedora.

La comisión por modificación de condiciones supone que el Banco tiene derecho a cobrar una comisión si se producen modificación de condiciones a instancias del deudor, siempre y cuando la modificación en el contrato no pueda incluirse en otro concepto más beneficioso para éste, como por ejemplo las compensaciones de desestimiento en los casos de pago anticipado o la comisión máxima legalmente fijada en el 0,10% cuando la modificación tenga como objeto exclusivamente la ampliación del plazo.

La comisión por reclamación de posiciones deudoras se genera por las gestiones realizadas por el Banco para el cobro de cualquier saldo deudor impagado. Esta comisión se suele calificar como abusiva, ya que, además de ser elevada, normalmente no obedece su cobro a ningún servicio efectivo prestado por el Banco al cliente. De hecho, en muchas ocasiones se cobra automáticamente cuando pasa cierto número de días desde la fecha de pago de la cuota.

La comisión por amortización anticipada, la compensación por desestimiento y la comisión por riesgo de tipo de interés son las que se aplican al supuesto de pagos anticipados, y tienen el siguiente régimen:

La compensación por desestimiento se aplica a préstamos o créditos hipotecarios incluidos en alguno de los supuestos del artículo 7 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre:  Que el deudor sea persona física y la hipoteca recaiga sobre vivienda, o que sea el deudor persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades. En estos casos, el Banco tendrá derecho a cobrar un 0,50% sobre la cantidad reembolsada cuando el pago anticipado se realice dentro de los cinco primeros años de vida del Préstamo y el 0,25% durante el resto de la vida del préstamo. Por supuesto, son topes máximos, se pueden pactar menores.

En el resto de casos, se podrá cobrar por el Banco la comisión por amortización anticipada total o parcial, que igualmente se calculará sobre el capital anticipado, pero que no está limitado por la normativa anterior. 

Si además, la amortización anticipada se produce en préstamos hipotecarios con tipo de interés fijo, o bien en el caso de préstamos hipotecarios con tipos de interés variable, dentro de un período de revisión de tipo de interés cuya duración pactada sea superior a doce meses, en caso de que la amortización anticipada genere una pérdida de capital al Banco, el deudor deberá abonar a ésta una compensación por riesgo de tipo de interés que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación. 

 

Otros gastos: Un cajón desastre de gastos y obligaciones para el deudor

 

Bajo el epígrafe de la escritura relativo a otros gastos, se incluyen los que el deudor debe, o deberá, asumir. Algunos de ellos son gastos previos al otorgamiento de la escritura, como por ejemplo los gastos de tasación del inmueble hipotecado, pese a que ésta se realiza a solicitud de la entidad acreedora, y normalmente por una tasadora de su confianza.

Otros gastos son los que tienden a sufragar la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, incluyendo notaría, gestoría para la tramitación y Registro de la Propiedad. Se incluyen los que pudieran ocasionarse como consecuencia del otorgamiento de escrituras de aclaración, modificación o subsanación, con independencia de que la culpa de la omisión o error que las genere sea del cliente o del Banco. Estos gastos, y de nuevo pese a que son indispensables no para el cliente, sino para que el acreedor constituya la hipoteca, son asumidos por el deudor, que incluso debe pasar por la gestoría que el acreedor marque (y por sus tarifas, por supuesto). 

De manera conexa a esto, se incluyen los impuestos aplicables a la escritura, especialmente el de Actos Jurídicos Documentados, y los impuestos que constituyan afecciones preferentes a la hipoteca y los gastos de comunidad.

Llama la atención además que ya se prevén los gastos de la cancelación de la hipoteca, lo que implicará que sea el deudor el que deba pagar la escritura de cancelación y la toma de razón en el Registro de la Propiedad de la misma. Esta cláusula se ha utilizado en ocasiones también para solicitar del deudor el pago de un certificado bancario de deuda cuando quiere cancelar su hipoteca, que ni es necesario para otorgar la escritura de cancelación, ni aprovecha de modo alguno al deudor ni está permitido por el Banco de España.

También se suele imponer que asumirá el deudor los gastos derivados de la conservación del bien hipotecado, para evitar su depreciación y por tanto pérdida de valor y garantía, y los gastos que origine la ejecución de la hipoteca en caso de impago.

Finalmente, se incluyen las cláusulas relativas a los seguros que debe necesaria o convenientemente, suscribir el deudor que, casualmente, puede (y en ocasiones debe) ser con el propio Banco. Se incluye el seguro contra el riesgo de incendios, o el seguro a todo riesgo en la construcción en el caso de financiar la construcción de un inmueble sobre la finca hipotecada. También afecta a los gastos derivados del seguro de vida de la parte deudora en caso de que se hubiere pactado la obligación de ésta de contratarlo.