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Cómo se lee una escritura de préstamo hipotecario (III): Constitución y conservación de la garantía

29 ene. 2015
Como se lee 3

El tercer post de la serie relativa a la explicación de los préstamos hipotecarios se centra en la constitución de la hipoteca, la conservación de la finca hipotecada y las facultades o poderes que se confieren al acreedor para proteger su derecho.

El primer post trató sobre los conceptos básicos, como son el capital, plazo, interés ordinario y TAE. El segundo trató sobre amortización anticipada, comisiones y otros gastos, y el cuarto tratará sobre los intereses de demora y ejecución hipotecaria. Se deben completar con el post ya publicado sobre advertencias notariales y protección de consumidores.


Constitución de la hipoteca.

 

La parte más importante de la escritura de préstamo hipotecario es aquella en la que la hipoteca queda constituida. Esto es: la declaración de voluntad del dueño de la finca hipotecada en virtud de la cual ésta queda afecta al cumplimiento de la obligación de devolver el capital, además de al resto de obligaciones previstas. La constitución de la hipoteca finaliza inscribiéndola en el Registro de la Propiedad.

Es importante destacar que la hipoteca sujeta principal y preferentemente la finca hipotecada al cumplimiento de la obligación, pero esto no significa que sólo responda la finca hipotecada. 

De la obligación responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, de modo que si lo obtenido al ejecutar la hipoteca no es suficiente para que cobre el acreedor, continuará, por la diferencia, respondiendo el deudor. A la inversa, si al ejecutar la finca sobra dinero, se entregará al deudor.

La constitución de la hipoteca hace necesario fijar la cantidad de capital, intereses ordinarios, de demora, costas y gastos de que responde la finca. Es lo que se denomina la responsabilidad hipotecaria.


Facultad para la cancelación de cargas y gravámenes preferentes.

 

La hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad, regido por el principio de prioridad en el tiempo, de modo que puede verse perjudicado el acreedor si hay algún derecho que accede antes al Registro, o que se desconocía, o que tiene carácter preferente por disposición legal (como las deudas a favor de la Administración Tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social).

Con objeto de proteger el derecho del acreedor suele imponerse por el Banco una cláusula que prevé, si la finca que se hipoteca tuviera alguna carga o gravamen que pueda afectar a su derecho preferente, que pueda cancelarla con cargo al deudor, y se suele extender a la realización de todos los actos precisos hasta obtener la cancelación registral de las cargas y gravámenes preferentes.

No sólo esa facultad es llamativa, sino que también la posibilidad que se suele incluir de que el Banco pueda disponer para ello de fondos de una cuenta o depósito de dinero del deudor, incluyendo las cuentas en las que el deudor sea titular único y también indistinto.

Independientemente de que esta cláusula pueda ser declarada abusiva por las causas generales, lo cierto es que tiende a proteger el derecho de garantía del acreedor frente a cargas o gravámenes que puedan perjudicar su derecho de garantía y, por extensión, poner en riesgo el cobro de lo debido.

En ocasiones se añade otro requisito, al necesario de que sean cargas y que sean preferentes, que es que haya sido desconocida para el acreedor o no aceptada por éste. Quizás lo que podía matizarse es que también fuera desconocida para el deudor, pues la fe de éste podría ser justificación para que el Banco hiciera uso de esta facultad.


La conservación de la finca hipotecada.

 

Por supuesto, la obligación principal del deudor es la devolución del capital recibido y el pago puntual de los intereses. En resumen, el pago de la cuota del préstamo. No obstante, en la escritura se suelen pactar otras obligaciones cuyo incumplimiento puede tener importantes efectos jurídicos, como la limitación del arrendamiento o las relativas a la conservación de la garantía.

Entre ellas destaca la obligación de conservar los bienes hipotecados con la diligencia debida, efectuando las obras y reparaciones necesarias para su conservación. En algunas escrituras, incluso la entidad de crédito se reserva derecho a efectuar las visitas de inspección que juzgue oportunas, obligándose además el propietario de los bienes a proporcionar los datos e informes que se le soliciten.

 

El seguro contra daños o incendios.

 

Conecta con lo anterior la obligación de asegurar contra el riesgo de daños e incendios la finca hipotecada durante todo el período de vida del préstamo, por cobertura mínima igual al valor de reposición a nuevo. Si no se formalizase el contrato de seguro contra el riesgo de daños, coas que no suele ocurrir porque suele ser el propio Banco el que comercializa el seguro, se suele pactar que podrá ser formalizado por el Banco a cargo de la parte deudora.

La finalidad de esta obligación es que, si por cualquier causa se perjudica la finca dada en garantía, el seguro indemnice directamente al acreedor. Esta es la razón fundamental del apoderamiento para percibir indemnizaciones a que me refería con anterioridad.

Para ello, se debe comunicar al asegurador la existencia de la hipoteca, aunque normalmente ya lo sabe porque la compañía aseguradora suele ser la del propio Banco, para que, en caso de siniestro, el pago se realice de la manera pactada. Concretamente, debe consignarse en la póliza cláusula en virtud de la cual, en el caso de un siniestro, la entidad aseguradora no pagará al asegurado ningún importe sin el consentimiento previo y escrito del Banco, quien, previamente, recibirá dicho importe y lo aplicará al pago de lo debido.

En caso de tratarse de la financiación de la construcción de un inmueble sobre la finca hipotecada, también es obligación de la parte deudora e hipotecante la suscripción del seguro a todo riesgo en la construcción.

Finalmente, para que no se quede sin cobertura la finca, el deudor se obliga a pagar puntualmente las primas del seguro que recaigan sobre la finca hipotecada. Si no lo hace, lo podrá hacer el acreedor a cargo de éste.


Poderes que se confieren al acreedor.

 

En todas las escrituras se faculta al acreedor para subsanar o rectificar la escritura sin consentimiento del deudor, si bien pese a lo que pueda parecer, esta facultad tiene un menor alcance, y si es empleada debidamente, es beneficiosa para el deudor.

Toda escritura puede ser errónea en algún punto, y por eso debe ser subsanada. Si lo que debe subsanarse es un defecto menor, una simple diferencia aritmética o cualquier otra circunstancia que no afecte a la condiciones del préstamo o de la hipoteca, el deudor no tendrá que comparecer de nuevo en la notaría para consentir.

Por supuesto, la entidad por sí sola no puede modificar o rectificar sobrevenidamente y manera unilateral ninguna de las estipulaciones financieras del préstamo. Para eso sí debe prestar su consentimiento el deudor.

Otros poderes que suele incluir la escritura son los necesarios para que la entidad acreedora pueda hacer efectivas el resto de facultades que tiene según la escritura, como cobrar cualquier deuda que la parte deudora tenga vencida con el Banco o percibir de la compañía aseguradora el importe de las indemnizaciones y aplicarlas a la cancelación del préstamo.